| Oficinas: la cantidad de espacios vacíos es la más alta de los últimos 5 años y hasta Puerto Madero se "desocupa" | |
El enfriamiento y la mayor incertidumbre sobre el devenir de la economía también se hacen visibles en el nivel de vacancia para este segmento. Los precios tienden a la baja y se multiplican los carteles de "Se Alquila".
Y uno de los síntomas de este proceso es la caída en el nivel de ocupación de oficinas en las principales zonas de la Ciudad. En este sentido, consultoras especializadas y agentes inmobiliarios precisaron a iProfesional que la vacancia de espacios ya es la más alta de los últimos cinco años, con un índice de desocupación que promedia el 10% sólo en Capital Federal. Cuesta creerlo -porque siempre pareció una zona inmune a las caídas en los niveles de actividad- pero Puerto Madero también es una de las áreas que más sufre este retroceso: sobre el total destinado a alquiler, el 50% de los espacios se encuentran vacíos. De acuerdo con lo expuesto por firmas como Adrián Mercado Gestión Inmobiliaria, el alto nivel de vacancia ha derivado en una fuerte caída en los valores de renta, que se ha ido profundizando de enero a esta parte. En efecto, los precios de los alquileres de espacios comerciales hoy se encuentran hasta un 30% por debajo de las cotizaciones de años previos. "Entre 2007 y 2008, el precio en Puerto Madero era del orden de los u$s35 por metro cuadrado. Hoy, esos mismos lugares se ofrecen a u$s25", sostuvo el directivo. Esto forma parte del proceso que está atravesando la Argentina. Cada vez es mayor la incertidumbre política y económica, que se suma al alza de costos y menores ventas", aseguró a iProfesional Eduardo Prassolo, responsable de la División Oficinas de Adrián Mercado. En tanto, aseguró que otras zonas de alta demanda -como puede ser el corredor norte, la franja de Avenida del Libertador, Belgrano y Nuñez- hoy día exhiben valores del orden de los u$s30 por metro cuadrado. "Curiosamente estas zonas muestran menos espacios disponibles que Puerto Madero. En Catalinas, por ejemplo, la desocupación es del 8%", agregó. En otra zona requerida, como lo es las cercanías de Plaza Roma y el área próxima a Plaza San Martín, el precio del alquiler se mueve en el orden de los u$s26 por m2. ¿Qué sucede con las oficinas distribuidas en la Avenida 9 de Julio? Prassolo afirmó que la vacancia ya se ubica en torno al 20%. Las consecuencias que trajo el cepo cambiario en algunas actividades es otra de las cuestiones que esgrimen desde las inmobiliarias, a la hora de explicar porqué hay tantos espacios vacíos. "Con las restricciones, la demanda que opera en el mercado de oficinas no está activa como en otros tiempos, producto de cómo afecta el cerrojo a varias compañías", sostuvo el asesor de negocios inmobiliarios, Juan Pablo Gutiérrez, a iProfesional. También en el micro y macrocentro porteño se observan muchos más lugares disponibles, y precios también más bajos que antes. "Respecto a dos o tres años atrás, los valores de renta han caído, salvo en algunas zonas muy puntuales en donde hubo un leve repunte de precios", añadió. Nicolás Lang, gerente comercial de la firma Adrián Mercado, aportó otras precisiones. "Las elecciones de octubre suman incertidumbre. Y nada indica que en los próximos meses vaya a darse una mayor ocupación de todos estos espacios. Da escalofríos ver el nivel actual de vacancia y el que incluso puede llegar a venir", auguró. "Hoy conseguir una oficina en Puerto Madero es muy sencillo, algo que era impensado hace un tiempo. Lo cierto es que notamos bastante temor entre los empresarios por lo que puede llegar a venir", agregó. Mercado en baja Desde la consultora inmobiliaria Colliers International aportaron a este medio un informe en que se explicita la mayor cantidad de cartelitos "Se alquila" colgados en las puertas de oficinas premium. Según la firma especializada, "casi dos tercios de la vacancia actual se concentra en la zona norte de GBA -que sigue con varios proyectos en desarrollo- y en Puerto Madero". Gonzalo Meira, broker de la consultora, reafirmó que "los precios tienden a la baja", aunque vinculó este declive "a un sinceramiento en los valores, que guarda relación directa con lo que está pasando con la demanda". "Hoy cualquier tipo de negociación se retrasa por la incertidumbre electoral. Prevemos que para 2014 habrá un mayor sinceramiento en los precios", dijo. Meira anticipó "menores inversiones de compañías que podrían venir a la Argentina pero, al no haber nuevas construcciones de edificios de oficinas, la vacancia no debería incrementarse demasiado". El alto costo de "hacer las valijas" El experto sumó, además, otro factor que a su entender también repercute sobre la disponibilidad de oficinas: el costo de las mudanzas. "Mudar una compañía se encareció mucho y esto también opera como un freno para quienes evalúan esta posibilidad. Hoy la tarifa que se maneja puede implicar un gasto del orden de los $2.000 por metro cuadrado", indicó. Prassolo, de Adrián Mercado Gestión Inmobiliaria, acercó más detalles al respecto: "Esto también explica por qué hay tantos espacios que no se han vuelto a ocupar. La tarifa aumentó más de un 100% en apenas un año", recalcó a iProfesional. Comprar, la otra opción Como consecuencia de la imposibilidad para girar divisas al exterior que encuentran hoy las empresas, no faltan aquellas que ven en la compra de oficinas una buena alternativa para canalizar los pesos excedentes que obtienen de su giro comercial. Esto les permite, en muchos casos, dejar de ser inquilinos para ser propietarios, o simplemente mejorar sus instalaciones. "La Argentina se enfrenta una vez más a un proceso inflacionario que está minando la confianza sobre el peso argentino. En este contexto, las empresas deben afrontar la dificultad de girar sus dividendos al extranjero, que se suma a la restricción para la compra de divisas en moneda nacional", apunta un informe elaborado por la consultora inmobiliaria Cushman & Wakefield. "Esto, junto con la falta de alternativas de inversión, ha disparado la compra de activos inmobiliarios como mecanismo de protección contra la inflación. Así, empresas continúan subordinando sus decisiones inmobiliarias al uso de la liquidez acumulada", explica el trabajo. Al respecto, vale destacar lo sucedido recientemente con la torre de 33 pisos que construye Consultatio, la empresa que comanda Eduardo Costantini, en la zona de Catalinas. En este punto, el BBVA Francés compró nada menos que 23 pisos de ese edificio, para lo que terminará desembolsando u$s1.200 millones en una obra que estará concluida a fines de 2016. "Las compañías buscan capitalizar su liquidez en moneda local. Además del caso de la torre que construye Consultatio, también hay que mencionar al movimiento de algunas compañías que adquirieron oficinas en el proyecto AlRío que se impulsa en Vicente López", aportó Meira, de Colliers. Gutiérrez, en tanto, indicó que "hubo operaciones de compra de metros cuadrados por parte de empresas que han recibido la rápida conformidad de sus casas matrices", pero no sin destacar que "no es una generalidad". El trabajo de Cushman & Wakefield muestra también que el interés por parte de los desarrolladores en construir oficinas no ha decaido pese a un escenario más adverso. Por ejemplo, sostiene que en Capital Federal y Gran Buenos Aires se irán incorporando al mercado a lo largo de este año 50.700 metros cuadrados. El 88% de esta superficie está situado en el denominado "corredor Norte", que abarca avenida Libertador y el Norte del Gran Buenos Aires. La consultora inmobiliaria indicó que, en este sentido, se espera que en el tercer trimestre de este año finalice la construcción de los edificios Thames Office Park, Al Río y Altman Eco Office. Por lo pronto, estos espacios engrosarán la oferta de un mercado inmobiliario que, para el caso de las oficinas, exhibe un panorama similar al de los locales comerciales a la calle, en los cuales los cartelitos de "Se Alquila" ya pasaron a formar parte del paisaje cotidiano. Fuente: iprofesional.com | |
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