Cómo comprarse una vivienda en mercados bajistas

Foto: Google  En mercados bajistas como el actual, comprarse una vivienda presenta ciertos atractivos como el de tener mayor poder de negociación. Sin embargo y al margen de los impuestos, tiene que tener en cuenta algunos consejos para no meter la pata. Es muy importante, según una guía que publica BBVA, saber qué inmuebles me puedo permitir en función de mi capacidad de pago. ¿ES EL MOMENTO ADECUADO PARA COMPRAR? 1. El mercado inmobiliario no es homogéneo, por lo que cada inmueble tendrá un precio, unas características y unas prestaciones propias. 2. El precio adecuado a pagar por un inmueble no es una cifra absoluta: es el que se puede asumir sin problemas en relación con las necesidades que va a cubrir. ¿PUEDO PERMITIRME ESTE INMUEBLE? Capacidad de negociación en precio. Los mercados inmobiliarios bajistas, como el actual, hacen que el comprador tenga más poder de negociación. Nuestra capacidad de pago actual y futura, planteando diversos escenarios tanto positivos como negativos. Posibilidades de financiación y horquilla de importes de financiación ajena aceptados. Hay que tener en cuenta que evaluar nuestra capacidad de pago genera una horquilla de financiaciones ajenas posibles. Una vez determinado cuánto podemos pagar con normalidad en un escenario pesimista, buscaremos el inmueble. Un ejemplo: Para calcular nuestra capacidad de pago, estimaremos esta cantidad como el 35% como máximo de nuestros ingresos netos mensuales descontando todas las deudas que ya tengamos contraídas previamente. Así, si yo tengo una nómina líquida de 2.000 euros y pago actualmente 200 euros en préstamos, mi capacidad mensual de pago es de 630 euros. Por lo tanto, nuestro préstamo hipotecario debe ser como máximo de 150.000 euros a un plazo de 30 años como situación límite. Y si mis ahorros son de 30.000 euros, no puedo comprar ningún inmueble que exceda de 180.000 €, incluyendo todos los gastos accesorios a la compra venta inmobiliaria. FINANCIACIÓN AJENA Y EL LÍMITE DE LA TASACIÓN En el caso de compras de importe muy elevado, la vía de financiación natural es el préstamo con garantía real hipotecaria. El importe máximo del préstamo será en función del valor de tasación que le asigne al inmueble una empresa tasadora autorizada por el Banco de España. En función de dicho importe, las entidades financieras concederán un porcentaje dependiendo de la tipología del inmueble. Los porcentajes usuales que se conceden oscilan entre las siguientes horquillas: Financiación para viviendas: entre el 75% y el 100% del valor de tasación. Financiación para solares urbanos, naves industriales y locales comerciales: entre el 50% y el 60% de la tasación. Financiación para solares rústicos y construcciones atípicas: rara vez sobrepasa el 50% de la tasación. Financiación para viviendas: entre el 75% y el 100% del valor de tasación. TIPOS DE INMUEBLES En las adquisiciones inmobiliarias, la vivienda es la principal adquisición que se lleva siempre a cabo y se dividen en dos grandes grupos: vivienda de obra nueva o vivienda de segunda mano. Veamos las ventajas e inconvenientes que tiene cada uno. Vivienda de obra nueva La vivienda de obra nueva o vivienda sobre plano es la que se compra directamente a la empresa promotora o inmobiliaria que lleva a cabo la promoción y construcción del inmueble. Es la compra de un bien futuro, que no existe realmente y que está en vías de ejecución. El régimen de pagos que se suele establecer es un régimen más estricto ya que se exigen una serie de pagos parciales antes de la entrega que pueden llegar a alcanzar el 30% de su coste total. Dado que esos pagos tienen la consideración de anticipo, el comprador debe exigir un aval a la empresa promotora que garantice todos los pagos. Y fuera del régimen estricto de pagos, como medidas previas a dicha compra, siempre debemos verificar los siguientes extremos: • Documentación de la promoción en curso. • Capacidad técnica, material y solvente de la empresa que ejecuta la promoción: trabajar con empresas con dificultades puede poner en riesgo los plazos de entrega y calidad de la edificación. • Especial mención a las características del contrato de compra-venta, detalle de calidades de la vivienda a comprar, metros cuadrados útiles y mecanismos de valoración de las diferencias, así como plazos de entrega y posibles penalizaciones por los retrasos que incurra el promotor o el comprador en formalizar la entrega. • Una vez finalizada la vivienda, es muy importante contar con la licencia de primera ocupación para poder contratar todos los suministros y asegurarnos de que la vivienda se encuentra al corriente de pagos de comunidad y de impuestos municipales. No obstante, el coste de la compra de una vivienda en promoción es menor ya que la subrogación hipotecaria a la hipoteca del promotor simplifica el coste de la operación, por lo que además es más fácil encontrar la financiación. Vivienda de segunda mano En la compra-venta de vivienda de segunda mano, las calidades, distribuciones y características físicas del inmueble están perfectamente definidas y se pueden comprobar con una mera visita. Esta opción es la más adecuada cuando no disponemos de tiempo o estamos buscando un inmueble en una zona particular sin promociones de obra nueva. En el caso de viviendas de segunda mano, los requisitos fundamentales que debemos comprobar son los siguientes: • Inexistencia de cargas y embargos sobre el inmueble. Solicita una nota simple al registro de la propiedad en el que la vivienda esté inscrita. • Formalización de un contrato de compra-venta, dentro de alguno de sus formatos. Conviene dejarse aconsejar en la agencia inmobiliaria que haya mediado en la operación o recurrir a un abogado o asesor para que redacte el documento. • Situación de pagos afectos al inmueble. Basta con la obtención de los certificados de la Comunidad de Propietarios y del Ayuntamiento. • Acuerdo de plazos de escritura de compra-venta, formas de pago, qué elementos que están en la vivienda permanecen y cuáles no. Fuente: Invertia