Fotografía: Dreamstime
Los bancos vuelven a luchar por hacerse con el cliente hipotecario, y lo hacen a base de rebajas de precios. Los expertos, sin embargo, subrayan que nada tiene que ver la situación actual con la que existía antes de la explosión de la burbuja.
Sólo en estas primeras semanas de 2015, casi una decena de bancos han lanzado nuevas hipotecas o mejorado la oferta que tenían. Si hace un año encontrar una hipoteca con un diferencial por debajo del 2% era tarea casi imposible, hoy este precio ya entra en la normalidad. Hasta hay ofertas, como la de Kutxabank, de un 1% sobre Euribor.
Pero, ¿puede esta guerra hipotecaria poner en entredicho la recuperación del maltrecho margen financiero de la banca, que apenas recupera aliento gracias a la caída del coste del pasivo? Los expertos creen que no y por varias razones. En primer lugar, los precios que se están ofreciendo ahora mismo están por encima del promedio del stock que las entidades tienen en cartera.
«Los diferenciales que se están aplicando ahora son superiores a los de las hipotecas en cartera, especialmente las de 2005 y 2006», explica la analista de AFI, Itziar Sola. La experta, sin embargo, matiza que el efecto positivo sobre el margen de cliente que produce esta sustitución de hipotecas que pagaban el 0,5% sobre Euribor con las de ahora es limitado, por los volúmenes. La nueva financiación hipotecaria se elevó el año pasado en el entorno de los 25.000 millones de euros, recuerda, frente al stock existente de 600.000 millones.
La otra cuestión que sacan a relucir los expertos es que la rebaja de precios está siendo acompañada por un –aún moderado- repunte de la demanda solvente, lo que contribuye a generar un aumento de la concesión de créditos. «A largo plazo, cierta rebaja de los diferenciales puede llevar a conceder más hipotecas que las que se concederían con diferenciales más altos. Y esto debería compensar sobre todo si tenemos en cuenta los niveles actuales del Euribor a 12 meses», explica Nuria Álvarez de Renta 4.
Además, los diferenciales que están publicitando las entidades no están al alcance de todo el mundo, sino sólo de aquellos clientes dispuestos a estrechar una fuerte relación con el banco. La vinculación requerida por la mayoría de estas hipotecas va más allá de lo que se consideraba el mínimo habitual (nómina domiciliada, seguro de hogar y, en algunos casos, tarjetas).
Para conseguir el diferencial mínimo hay que contratar cinco o seis productos, entre ellos seguros de vida, o planes de pensiones, o comprometerse a gastos mínimos anuales con la tarjeta de crédito. Es decir, todos productos que conllevan un gasto añadido donde el banco busca su rentabilidad. Por eso, según Álvarez, estás «rebajas» en diferenciales hay que cogerlas con cuidado». «La hipoteca vuelve a ser un producto gancho, con ella la entidad intenta colocarte otros productos», resume a su vez la analista de AFI.
Venancio Salcines, presidente de la Escuela de Finanzas va más allá y destaca que los bancos buscan lo que viene «después de la hipoteca», es decir, la financiación que el cliente requerirá para instalarse en su nueva casa. «El negocio no está por tanto en la hipoteca, que será lo que siempre fue, un arma de fidelización, sino en el crédito al consumo que tendrá que pedir a continuación para adquirir los muebles, electrodomésticos y demás bienes que fluctúan alrededor de la vivienda, a lo cual acompañan los seguros vinculados, la tarjeta de crédito y los planes de pensiones», explica el economista.
No es café para todos
Una de las cuestiones en las que hacen hincapié los expertos consultados es que los bancos están discriminando muy bien a quién conceden estos nuevos préstamos hipotecarios. «En España hay un mercado de hipotecas y esto es el que se está reactivando», afirma Javier Flores, responsable del servicio de estudios y análisis de Asinver. La concesión de hipotecas no es ni mucho menos indiscriminada como antes de la crisis, subraya el analista: «aunque las campañas lleguen a todo el mundo, luego el banco selecciona a los clientes». Salcines, a su vez, incide en que «todas las hipotecas hacen hincapié en los ingresos mensuales, este es un dato fundamental porque permitirá por un lado descremar el mercado y por otro reducir drásticamente los riesgos de la operación, focalizando la oferta hacía las personas con puestos de trabajo sólidos».
Flores explica que, en el mercado hipotecario, se empieza a ver un fenómeno que será cada vez más presente en el panorama bancario: una brecha creciente entre el «cliente deseado» y el «cliente indeseado». El primero tendrá acceso fácil al crédito y diferenciales relativamente baratos, mientras que el segundo no sólo tendrá más dificultad para que le concedan un préstamo, sino que, cuando lo consiga, lo pagará más caro.
Fuente: Expansión.com | |
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