Venezuela: Sector inmobiliario pide mejorar el mercado

El presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela aboga por la reactivación ADOLFO ACOSTA  Piden seguridad para resguardar valor económico de los inmuebles. El sector inmobiliario en nuestro país, fue analizado en Maracaibo, donde el presidente de la Cámara, Aquiles Martini, aseguró que sin reglas claras de juego y diálogo permanente, no podrán, junto a la construcción que cayó un 25% en el primer trimestre 2015, alcanzar su recuperación. Durante el foro "Perspectivas 2015: Una visión para el sector inmobiliario", la Cámara Inmobiliaria del Zulia actuó como anfitriona y como expositores estuvieron Felipe Pérez Marti, analizando el entorno macroeconómico; Luis Vicente León, abordó lo que dicen las encuestas; Carlos Raúl Hernández, las Perspectivas socio-políticas, y a Aquiles Martini Pietri le correspondió analizar Hacia donde va el sector inmobiliario. Martini destacó en su intervención que Venezuela se enfrenta a dos modelos económicos: el socialista de planificación y control central y el que propone el empresariado del sector inmobiliario, de garantizar todos los derechos fundamentales a los venezolanos que hoy están en riesgo. En su ponencia, Aquiles Martini formuló algunas propuestas derivadas de la visión sobre principios y valores de justa competencia, eficiencia, justicia social y manejo de los recursos públicos y privados. Cree el presidente de la Cámara Inmobiliaria que en materia turística hay que mantener beneficios fiscales para su desarrollo, dotación de servicios en las zonas turísticas y materias primas para construir hoteles, posadas y otras infraestructuras. Agregó que en materia comercial se debe cumplir con la Ley de Arrendamiento Comercial y que se determine la metodología para el valor de reposición del canon fijo. Sobre el mercado arrendaticio, precisó que hay que buscar el equilibrio de los derechos constitucionales del propietario e inquilino, además de desarrollar viviendas para alquiler para personas que no pueden o quieren adquirirla. Además, que el mercado, los propietarios e inquilinos, valoren el canon de arrendamientos sin intervención del gobierno. En su exposición abordó el tema del mercado secundario y se pronunció Martini por el reajuste de la cartera de créditos hipotecarios para el acceso de inmuebles en venta a más personas sin comprometer todos sus ingresos. Ello, junto al acceso real y continuo a la información de Registros y Notarías para ver cómo está el mercado secundario, mientras que en materia de propiedad privada, se ofrezca a los propietarios seguridad de resguardo en el valor económico de sus inmuebles para más confianza. Planteó también la dotación de suelos urbanizables para viviendas en corto plazo. Fuente: El Universal

Estados Unidos: La casa de los 500 millones de dólares: 6.900 metros, casino, club, bolera y cuatro piscinas en Bel-Air

Zona donde se está construyendo la mansión  Será una de las casas más grandes del mundo y además su situación es inmejorable, en lo alto de una colina en Los Ángeles, cerca del barrio de Bel Air. El constructor espera vender esta mansión por un precio que ronde los 500 millones de dólares, un nuevo récord del mercado inmobiliario. La nueva sede de Samsung ha costado 'solo' 300 millones de dólares. El proyecto ideado por el constructor y productor de cine, Nile Niami, tendrá una extensión total de unos 9.300 metros cuadrados. La mansión principal de este complejo contará con 6.900 metros cuadrados, el resto del espacio lo completarán otras tres residencias que rodearán a la estancia principal. Esta mansión con vistas a Los Ángeles tiene la intención de superar con creces a la más cara del mundo hasta ahora vendida, que fue un espacioso ático en la zona centro de Londres que se vendió por más de 221 millones de dólares. Aunque hay grandes mansiones en venta que rondan el precio de la construcción que quiere realizar Nile Naimi, es cierto que ninguna se ha logrado vender aún. Una finca en la Costa Azul francesa es la más cara, su precio de venta está en 425 millones de dólares, un ático en Mónaco tiene un precio de 400 millones de dólares, pero ninguna alcanza los 500 millones por los que se pretende vender esta mansión en Los Ángeles. ¿Por qué este precio? Además de la situación privilegiada en la que se encuentra, la mansión cuenta con grandes comodidades por las que cualquier persona terrenal tendría que salir de su casa para disfrutarlas: un club nocturno, un casino de estilo monegasco o un cine para que sus compradores disfruten del tiempo libre. Para mantener el estado de forma y una salud de hierro, el complejo cuenta con tres piscinas al aire libre, otra cubierta, un balneario, un gimnasio y una bolera. Para relajarse la casa cuenta con ventanales que van desde el suelo hasta el techo desde los que se pueden ver las colinas del alrededor, la zona urbana de Los Ángeles o si lo prefieres el océano Pacífico. Por si estas vistas no son suficiente, la casa cuenta con ascensor que termina en el techo para disfrutar de las vistas desde la zona más alta de la vivienda principal. La vivienda está ambientada en la fauna marina. En una habitación hay tanques de agua llenos de medusas; el techo de una de las habitaciones tiene varias luces que juntas dar forma e iluminan a criaturas marinas en las paredes. Por otro lado, la casa tiene un amplio parking en el que caben hasta 30 coches. Fuente: El economista

Venezuela: Escasa oferta de viviendas en alquiler dispara los precios

Fuente: www.elinformador.com.ve  La puerta al arrendamiento de un inmueble está cerrada."Alquilar no es una opción para quienes no poseen una vivienda propia?, señaló Rosalinda Bruzual, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Metropolitana. Para verificar la afirmación se revisaron los avisos clasificados en periódicos de circulación nacional. Solo había cinco ofertas para alquilar apartamento en Caracas. Los precios oscilan entre 80.000 y 195.000 bolívares mensuales. Arrendar un inmueble en Chuao de 54 metros cuadrados cuesta 195.000 bolívares al mes, es decir, casi 29 salarios mínimos. En los Dos Caminos para alquilar un apartamento tipo estudio, sin estacionamiento, hay que pagar 80.000 bolívares, lo que equivale a cerca de 12 salarios mínimos. La oferta se ha contraído drásticamente y la existente es muy costosa, aseguró Bruzual. Señaló que el comportamiento de la oferta de viviendas en alquiler en el área metropolitana de Caracas, entre los años 2000 y 2011, ha sido sensible a las regulaciones y las nuevas leyes. Agregó que los efectos han sido negativos y se han manifestado de inmediato. Precisó que en 2003 el decreto de congelación de alquileres provocó que la oferta cayera 25%. En 2006 la ordenanza de expropiación del Distrito Metropolitano de Caracas generó un descenso de 51%. Posteriormente, entre 2007 y 2008 la redacción de la reforma de la Ley de Arrendamiento hizo que se contrajera 49%. En 2011 el anuncio de la nueva Ley de Arrendamiento Inmobiliario de Vivienda continuó con el descenso de la oferta, que cayó 45%. La representante del sector afirmó que las medidas han contraído drásticamente la disponibilidad de inmuebles en el mercado y a la larga castigan a las personas para quienes alquilar era una opción. Centralización. Carlos Calanche, presidente de la Asociación de Propietarios de Inmuebles Urbanos, señaló que los dueños de viviendas temen no poder recuperar su bien si lo arriendan, considerando el marco legal vigente que favorece a los inquilinos y dificulta los desalojos. Indicó que 99% de los propietarios prefiere no alquilar. El representante de Apiur refirió que la contracción del mercado inmobiliario para arrendar se aceleró con la promulgación de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas en mayo 2011. Normativa paralizó entonces 45.000 procesos judiciales preexistentes que se llevaban a cabo en todo el país y los remitió a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda. A esto se le sumó la centralización de las gestiones del mercado inmobiliario en la superintendencia, lo que a su juicio constituye otro impedimento para fomentar el alquiler de viviendas. En un año y medio se han tramitado entre 60.000 y 70.000 solicitudes de desalojo, de las cuales la Sunavi únicamente ha procesado 10%, sin que esto signifique una respuesta para el propietario o el inquilino. Calanche aseguró que la Sunavi se ha convertido en una oficina de registros de problemas entre inquilinos y arrendatarios, pero no ofrece una respuesta expedita a los casos debido a que no cuenta con capacidad operativa. Refirió que el organismo carece de personal, de infraestructura y de presupuesto. El presidente de Apiur señaló que la superintendencia tiene sede solo en los estados Aragua, Carabobo, Mérida. Maracaibo y Falcón, lo que retrasa los procesos. "El propietario introduce la solicitud y un sinfín de requisitos, pero para que se realicé la audiencia de mediación con el inquilino transcurre un año y medio por el poco personal" En el caso de que se hubiese dictado una medida de desalojo con arreglo al decreto−ley, la medida no podía ejecutarse hasta tanto se le garantizara un domicilio al afectado por la medida. Esto imposibilita la ejecución de las sentencias de desalojo porque la Sunavi no cuenta con refugios o viviendas para el inquilino y su familia. La Cifra. 99% de los propietarios de inmuebles prefieren no alquilar, asegura Carlos Calanche, presidente de la Asociación de Propietarios de Inmuebles Urbanos. Para vacacionar. Para un grupo familiar 7 días de vacaciones en la isla de Margarita puede representar el pago de entre 17.500 y 35.000 bolívares por el alquiler de un apartamento, o hasta 42.000 por el mismo tiempo de estadía si se trasladan a Chichiriviche. En un portal inmobiliario que ofrece apartamentos en alquiler por temporada, se encontró que un inmueble para arrendar ubicado en Margarita cuesta entre 2.500 y 5.000 bolívares diarios. El canon de alquiler de una vivienda en la avenida Concepción Mariño tiene un precio diario de 2.500 bolívares. Sin embargo, si está situado en playa Guacuco, vía a Guarame, la renta durante un día asciende a 5.000 bolívares. En Chichiriviche, estado Falcón, un apartamento a arrendar por ocasión, de 81 metros cuadrados, tiene un precio diario de 2.500 bolívares. Mientras que otro inmueble de 50 metros cuadrados ubicado en la Ciudad Flamingo cuesta 8.000 bolívares diarios. Fuente: El Informador

Venezolanos ocupan primer lugar de inversionistas inmobiliarios en Miami

 

Eduardo Salazar, representante de International Sales Group (ISG), indicó que los venezolanos ocupan el primer lugar de países latinoameticanos inversionistas en el mercado inmobiliario en Miami, Estados Unidos, y el tercero a nivel mundial.

“Los principales compradores en Miami son los venezolanos. Proporcionalmente Venezuela es el país que más compra en Miami. El perfil ha cambiado en los últimos años y Miami siempre habido nuestro destino”, dijo en Noticias Globovisión Economía.

Explicó que un apartamento para uso vacacional no era visto como una inversión y eso ha cambiado también, porque el venezolano ha entrado en el juego inmobilario como inversionistas.

También destacó que en Miami la revalorización es invaluable y que influye el hecho de que esta ciudad entró en la 10 ciudades más importantes del mundo.

“Los venezolanos comienzan a comprar apartamentos para revalorizarlos en el tiempo de la reconstrucción y percibir un retorno con los alquileres”, aclaró Salazar.

En cuanto a la forma de inversión debido a que Venezuela tiene control cambiario, Gabriela Soffiaturo señaló que mayormente los compradores venezolanos son personas que ya tienen capital afuera y también gran número de ellos compran de contado y lo están destinando la revalorización del bien para luego mantener la propiedad alquilada y así generar un retorno.

Fuente: globovision.com

La vivienda del futuro

Imagina vivir en una vivienda formada por módulos industrializados de hormigón armado, con  control de los sistemas de seguridad, iluminación o ahorro energética a través de una app y con un sistema declimatización con aerotermia, es decir, que no usa energía fósil, sino renovable. Este tipo de casa inteligente es una realidad en Sant Andreu de Llavaneres, Barcelona.

Para 2020 Europa ha impuesto a España que todos los edificios de nueva construcción sean de consumo de energía casi nulo. Aunque hay muchos expertos del sector que estiman que nuestro país no va a llegar a cumplir esta directiva, lo cierto es que poco a poco se van levantando edificios cada vez más sostenibles y más eficientes.

Algunas promotoras como Vía Célere ya están haciendo los deberes. Las promociones de viviendas que está levantando cuentan con la máxima calificación energética y ha comenzado a introducir la industrialización de baños y cocinas. Y no es la única empresa. La inmobiliaria de Banco Sabadell, Solvia, ha levantado una promoción de 10 viviendas unifamiliares en Sant Andreu de Llavaneres, Barcelona.

La promoción se caracteriza por contar con un diseño ‘Smart Home’: los inquilinos pueden controlar los sistemas de seguridad, iluminación, persianas y ahorro energético con una app a través de la tableta o del Smartphone. Además, cuenta con la máxima calificación energética, con la letra A. cada casa tiene un sistema de climatización con bomba de calor con aerotermia, es decir, que no usan energía fósil, sino que la energía procede de fuentes renovables.

Y otra característica distintiva de esta promoción es su diseño integral de módulos, es decir, las viviendas están industrializadas. Cada módulo es independiente del resto, lo que evita la transmisión directa del sonido y permite obtener un mejor aislamiento acústico.

Está previsto que las obras de esta promoción estén finalizadas en julio de este año. Las viviendas están ya a la venta desde 290.000 euros.

Fuente: Idealista.com

Agente del comprador y Etica en el nuevo modelo inmobiliario

 La sexta edición de Inmocionate cuenta de nuevo con Verónica Seva, agente inmobiliaria de VSG Real Estate Group y Compass, en Washington, especializada en clientes compradores.

Es responsable de las relaciones de la NAR con España y en los últimos años ha venido a España para compartir su experiencia en varios congresos y cursos.

En esta ocasión participa en el taller “Práctica y código ético“, junto a Fernando García Erviti, quien reconoce que “el agente del comprador es un tema que está despertando mucho interés, y cada vez hay más agentes de compradores en España. Realmente la “exclusiva de comprador” es la otra cara de la moneda de la captación en exclusiva, de la misma manera que el agente del comprador y el del vendedor. Lo aprenderemos en el taller es que es todo más sencillo y más natural.”

Aprovecho la ocasión para preguntar a Verónica sobre su especialidad y sobre su visión de los agentes inmobiliarios en Estaña y Estados Unidos.

Inmoblog – En anteriores visitas a España, explicaste cómo trabaja el “Agente del comprador“, figura muy común en USA pero que en España era bastante desconocida hasta hace pocos años.

¿QUÉ CONSEJOS DARÍAS A QUIEN QUIERE ESPECIALIZARSE EN GESTIONAR CLIENTES COMPRADORES?

V.S.- Lo primero que haría es conseguir la designación de ABR que ya se enseña en España. Esta designación te dará una buena base y mil ideas que puedes poner en práctica.

Luego pon un plan de negocio que especifique cuantos clientes o ventas quieres cerrar ese año, el precio y la comisión media.

Después tienes que saber tu ratio de conversión entre el número de consultas con el cliente y el número de contratos de representación que consigas.

 Cuando empiezas es normal convertir sólo como un 50% de los clientes  con los que te reúnes pero con el tiempo y la confianza en ti mismo, ese porcentaje irá subiendo y tuconversión será mucho más efectiva.

Si no firman un contrato de representación de exclusividad, al menos aquí, y en mi experiencia, es difícil que te sean leales y será un pérdida de tiempo.

Ten un plan establecido para esa primera consulta con el posible cliente. Memoriza un formato a seguir en cada reunión o consulta.

Después de 11 años en este negocio ya no me hacen falta plantillas pero cuando empecé practicaba continuamente. Es obvio que tienes que conocer bien la zona y tener muy buenas amistades con los otros agentes de la zona.

Inmoblog – Tras la crisis inmobiliaria, ha surgido un nuevo asesor inmobiliario en España, más formado y con visión colaborativa.

¿CÓMO ES EL PERFIL DEL AGENTE AMERICANO Y QUÉ DIFERENCIAS OBSERVAS CON EL ESPAÑOL?

V.S.- En los últimos años he visto un cambio muy positivo en España. Me alegra muchísimo ver que los agentes se están formando mucho y que tienen una visión colaborativa. Aquí sin licencia no puedes ejercer de agente inmobiliario.

Depende mucho de cada zona pero hay un mínimo de 90 horas a nivel nacional y luego tienes que pasar el examen de cada estado. En mi caso tengo la licencia de Washington DC, Maryland y Virginia. Además de las licencia los agentes más exitosos siempre se estánformando y adaptando al mercado actual.

En mi opinión las designaciones son importantes pero también el ¨Mastermind¨ que le llaman aquí es esencial.

 En respecto a la colaboración, aquí se colabora en un 95% de los casos. 

En mi opinión es mucho más efectivo. Aún no entiendo cómo es posible ser intermediario de una transacción. Siempre vas a favorecer más a uno que al otro. Siempre pongo el ejemplo de que puedes ser del Real Madrid o del Barcelona pero no de los dos.

Al fin y al cabo mi negocio es casi 100% de boca a boca y lo que importa, en mi opinión, es que el cliente sienta que he luchado por sus intereses al 100%. Aquí el negocio es muy profesional por lo general.

Además hay un código ético y un comité disciplinario en cada asociación inmobiliaria, lo cual ayuda a la profesión. Mis padres trabajan como inmobiliarios cerca de Barcelona y las diferencias son inmensas. He nombrado sólo unas cuantas.

Verónica en el taller “Agente exclusivo del comprador” de Inmociónate 2013. Imagen original de Revista Inmobiliarios

Inmoblog – Los nuevos compradores quieren ser atendidos con rapidez, tienen acceso a mucha información y saben cómo encontrarla.

¿CÓMO INFLUYE EN EL NEGOCIO INMOBILIARIO LA IRRUPCIÓN DE CLIENTES PROCEDENTES DE GENERACIONES CON GRAN BASE TECNOLÓGICA (GENERACIÓN Y)?

V.S.- Muy buena pregunta. Me acuerdo el miedo que hubo durante unos años por los pórtales tecnológicos en Estados Unidos. En mi opinión no podemos bajar la guardia y tenemos que dar un servicio excelente a los clientes. Tenemos que conocer el mercado muy bien y en parte predecir los cambios de mercado.

Creo que va a ser muy difícil para la tecnología sustituirnos, pero puede pasar si el servicio no es excelente.

Por lo que respecta a la generación hay tres cosas que tengo que tener en mente cuando trabajo con ellos. Mi hermana Noe, la cual trabaja conmigo como agente, es de esta generación y es un ejemplo muy claro:

1. Por lo general están muy bien informados y van a encontrar las casas antes que tú. O sea que tienes que darles un valor añadido que no sea el de encontrar casas. Y tienes que dejar las expectativas bien claras en la primera reunión informativa antes de enseñar casas.

2. Esperan que les respondas los mensajes y emails inmediatamente. ¡¡Se creen que tienes el teléfono pegado a tus manos!! Déjales muy claro las horas en que respondes y cómo de rápido. ¡Son la generación del ya! ¡Ahora mismo!

3. Les encanta enviar mensajes y emails. Si les llamas lo más seguro que no te respondan el teléfono pero te enviarán un mensaje de vuelta.

Fuente: Inmoblog

El Corredor Inmobiliario tiene 7 segundos para dar la primera impresión

La simple imagen del corredor inmobiliario es muy importante en su trabajo. Lo que proyectas en los primeros 7 segundos, (el cual es un tiempo suficientemente largo, si tienes en cuenta todo lo que tú puedes hacer en ese tiempo), se va a quedar grabado en la mente de tu cliente, por un largo periodo de tiempo o para siempre. 

Puede que sea injusto; pero así es. No lo digo yo, lo dicen los expertos en comunicación y lo podemos comprobar diariamente si prestamos atención. En otras palabras la imagen que proyecta el agente inmobiliario puede ser la causa de su éxito o su fracaso. Y eso sin haber abierto la boca todavía.

 Así es; unos cuantos segundos son suficientes para que los clientes juzguen al corredor inmobiliario cuando se encuentren por primera vez.  El cliente no es consciente de que lo hace, sucede de forma inconsciente. Y todos lo hacemos. Es parte de nuestra herencia primitiva, cuando no podíamos permitirnos tomar malas decisiones o tardar mucho en actuar.

Juzgar la imagen del corredor inmobiliario en los primeros siete segundos de un encuentro en el que lo conoces, es parte del  mecanismos de supervivencia que tiene el cliente  Así que, aunque puedan interponerse sus prejuicios a la hora de hacer un análisis fugaz y automático, el cliente no puede dejar de hacerlo.

Conociendo este hecho, puedes influir de forma muy positiva en como ser percibido y generar confianza en tu cliente. Veamos algunos trucos que puedes utilizar.

La Mejor Imagen del Corredor Inmobiliario

Lo primero que piensa el cliente cuando te conoce es analizar si debe sentirse amenazado; e inmediatamente después realiza  juicios de atractivo y personalidad. Lo hace en sólo en 7 segundos de forma inconsciente. Entonces, ¿Qué puedes hacer para mejorar tu imagen? Aquí van algunos trucos:

1.-  No llegues a la reunión emitiendo señales de timidez, ansiedad u hostilidad, lo más probable es que eso matice la percepción que se hace el cliente de tu  personalidad.

2.- Cultiva siempre el ser auténticos y mantenerte calmado -ni ansioso, ni altanero- en cualquier situación.

3.- Respira profundo para liberar ansiedad y revisar el propio atuendo justo antes del momento del encuentro.

4.- Viste el atuendo adecuado para vender un producto de más de $100.000 dólares. Puede que no te guste vestir corbata o si eres mujer vestir falda, pero estos atuendos hacen al vendedor masculino y femenino.

5.- Pararse derecho es importante. Los hombros caídos son propios de la gente desinteresada o pusilánime.

6.- Apaga tu móvil durante toda la reunión. Ahora lo más importante en este mundo para ti es tu cliente.

7.- Si llevas una cartera o documentación o bolso, asegúrate de llevarla en la mano izquierda.  Si la mantienes en la derecha, ésta se sentirá húmeda al dar la mano.

8.- Este es el momento de poner tus habilidades de escucha al 100%. Pon tu atención a lo que la otra persona te dice, ¡Y lo más importante es su nombre! Si no lo escuchaste bien, pide que lo repita. Preguntarlo más tarde te restará mucha credibilidad

9.- No  invadas el espacio personal de tu cliente demasiado pronto. Un poco más de la distancia de tu brazo estirado, es lo normal.

10.- Usa gestos abiertos, en vez de cruzar tus brazos o tus piernas a nivel de los tobillos.

11.- Una sonrisa sincera y lenta hace maravillas. Tu cliente notará una sonrisa poco sincera a10 kilómetros. Las sonrisas sinceras salen del corazón; no de la cabeza. Si tu forma de pensar es “ayudar a tu cliente a comprar”; en vez de venderle tu inmueble, esa sinceridad aparecerá. Sólo tienes que saberla trasladarla a tu sonrisa.

Como puedes observar, la imagen del corredor inmobiliario es importante. Y esta tiene que ir en sintonía con el producto que vende. Tu forma de vestir, tu forma de comunicarte en esos 7 segundos y tu lenguaje corporal te ayudarán a que tu cliente prefiera tratar contigo a tratar con la competencia.

Recuerda:  la imagen del corredor inmobiliario =  ventas + comisiones (u honorarios).

Fuente: www.tupuedesvendermas.com