Caso de estudio: Cuando se cometen errores de redaccion en un contrato de compraventa Quien sale perjudicado?

Opción de compraventa: ¿quién incumplió?

Errar en la redacción del contrato de opción de compra equivale a la pérdida del inmueble

MANUEL ALFREDO RODRÍGUEZ

Las partes firmaron un contrato de opción de compraventa de un apartamento (vivienda). El propietario o promitente recibe un adelanto del precio de la venta, arras o pago parcial. Convienen que a los noventa días siguientes, sin prórroga, las partes acudirán a la oficina de Registro Inmobiliario para suscribir el contrato definitivo de compraventa del apartamento. Llegado el día para firmar en la oficina del Registro Inmobiliario, la venta no se lleva a cabo y cada parte señala a la otra como incumplidora del contrato.

Precisamos que la ley no prevé este tipo de contratos, por lo que la normativa aplicable es el respectivo contrato de opción de compraventa suscrito por las partes. De allí la importancia de la correcta redacción del contrato de opción de compra y no confundir sus cláusulas con el contrato de venta. Errar en la redacción del contrato equivale a la pérdida del inmueble.

En la opción de compra, sólo una de las partes se compromete, ¿a qué?, a no vender el inmueble a una tercera persona por un tiempo determinado previsto en el contrato. La otra parte, no asume obligación, le es potestativo, puede elegir aceptar o no la opción de comprar en la fecha acordada, y lo hará en la oficina de registro. Por el contrario, es una compraventa cuando ambas partes acuerdan en el contrato de manera recíproca obligaciones: una comprar y otra vender. Esto último es lo que ocurre en las mal llamadas opciones de compra, donde por contener obligaciones para ambas partes no se trata de una opción de compra sino, por el contrario, de una compraventa. El error conduce a que el propietario, a cambio de recibir las arras, ha dejado de ser dueño del inmueble y solo le restará cobrar el saldo deudor del precio.

En la opción de compraventa, el riesgo contractual lo asume el propietario promitente del inmueble. ¿Por qué? El comprador u optante podría no presentarse en la oficina de registro en la fecha acordada para la firma de la compraventa y luego sostener que el incumplidor no fue él, sino que apunta como responsable al vendedor del bien. ¿Qué podría motivar esta conducta del optante? Una de las más comunes es la demora del banco en hacer efectivo el dinero solicitado en préstamo por el comprador. Este recibe el dinero pero en una fecha posterior a la esperada lo que explica su inasistencia al Registro Inmobiliario. Por último, nuestra propuesta es que antes de firmar contrato alguno, hágase asesorar por un abogado conocedor de esta materia, ya que el contrato de opción de compraventa mal redactado, no es más que una verdadera compraventa. 

Doctor en Derecho

asomivis@gmail.com

@UCV_MAR

www.protejase.com.ve

El Universal

13-04-2014

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Aumenta el interés de los inversores en el sector inmobiliario madrileño

Torre de Cristal en la zona norte del Paseo de la Castellana (Madrid)   El presidente de Mutua Madrileña desvela que están recibieron "continuas ofertas" por los inmuebles que tienen en el Paseo de la Castellana. Mutua Madrileña ha detectado un aumento del interés inversor en Madrid en los últimos cuatro meses y ha comprobado que las rentas de alquiler han dejado de caer e incluso han aumentado en aquellos edificios de alta calidad en los que ha invertido recientemente, según han explicado a Europa Press fuentes de la compañía. "Después de varios años de dificultades en el mercado inmobiliario español, el interés inversor, sobre todo por parte de inversores extranjeros, se ha reactivado en España en los últimos meses", han destacado las fuentes, que han insistido en que la inversión inmobiliaria en los países del Sur de Europa y, en particular, en el mercado español creció con fuerza ya en 2013. "El arranque de 2014 certifica una prolongación de esta tendencia", han añadido. En este sentido, el presidente de la aseguradora, Ignacio Garralda, ha subrayado recientemente que la compañía está recibiendo "continuas ofertas" por muchos edificios que la Mutua tiene en el Paseo de la Castellana de Madrid. "La ubicación de nuestros edificios en las mejores zonas y el plan de inversiones en su modernización llevado a cabo en los últimos años nos permite tener rentas más altas que la media y que generan mayores ingresos", han apuntado las fuentes. Los ingresos del área inmobiliaria de Mutua crecieron un 15,5% en 2013, hasta los 46,8 millones de euros. Durante el pasado ejercicio, la sección inmobiliaria del grupo gestionó 39 operaciones de alquiler relativas a 44.514 metros cuadrados frente a las 31 operaciones cerradas en 2012. Uno de los principales activos de Mutua en el Paseo de la Castellana es la Torre de Cristal que, con una tasa de ocupación del 40%, ya se encuentra en beneficio operativo. La planta 50 de este inmueble se alquila para eventos y presentaciones. Los ingresos que se obtienen por esta actividad representan lo mismo que tener alquiladas dos plantas del edificio a precios de mercado, según afirma la compañía. Fuente: Expansion.com

Merentes: "No están tan buenos los factores de crecimiento y de inflación"

OA / Globovisión  El presidente del Banco Central de Venezuela (BCV), Nelson Merentes, aseveró que los factores de crecimiento económico y de inflación "no están tan buenos" actualmente. Precisó que Venezuela se encuentra "en una fase de bajo crecimiento económico" y que ha aumentado el empleo. “No están tan buenos los factores de crecimiento y de inflación, pero se mantiene el aumento del empleo en el país”, dijo Merentes en una entrevista a un canal de televisión. Cabe resaltar que hay un retraso de 10 días en la publicación del valor de la inflación correspondiente al mes de marzo. Saldo "positivo" para Sicad II  Merentes aseveró que hay algunos casos en los que se registra retraso en la adjudicación correspondiente por participar en el Sistema Cambiario Alternativo de Divisas (Sicad II) y que se están tomando medidas para corregir la demora en el pago.  “Vamos a corregir pronto esas fallas en las que se ha tardado la adjudicación entre 48 y 72 horas (…) Ahora vamos a tener reunión permanente con la banca pública y privada por si hay retraso con la cancelación, se ponga al día”, anunció.  Merentes catalogó como positivo la participación del sector privado y público en el Sicad II. “El saldo es positivo con algunas fallas porque tenemos un sistema múltiple”, precisó.  Explicó además que la demanda del sector público está satisfecha en 85%, mientras que las personas jurídicas tienen “casi 85%” adjudicados, del total de participantes. Fuente: Globovision

El termómetro de la construcción en regiones: gremios analizan actividad, riesgos y proyecciones

df.cl  En el último año el sector de la construcción ha registrado alzas importantes en los precios de las viviendas. Sin ir más lejos, el “boom” de la actividad abrió una discusión sobre una posible burbuja en el mercado inmobiliario, que se vio contenida por la desaceleración económica del país. Ahora, los cambios impositivos vinculados al sector que se incluyeron en el proyecto de reforma tributaria también alertaron sobre eventuales efectos en el desempeño del rubro. Incluso, la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) elaboró un informe donde calculó los diferentes impactos, entre los que se concluyó que 1,8 millón de familias con ingresos totales entre $ 568.618 y $ 1.855.276 estarían afectadas por el alza de precios en viviendas con un valor superior a las 1.250 UF. Con tantos factores externos, cada región enfrenta además situaciones coyunturales distintas, razón por la cual Diario Financiero se contactó con todas las sedes zonales de la CChC para conocer su visión sobre la actividad local, los riesgos que enfrenta y sus proyecciones. La mayoría concuerdan en que se aprecia una baja en la actividad y una ralentización en las ventas inmobiliarias. En la zona central, la región de Valparaíso se ha visto golpeada por la escasez de terrenos para edificación tanto en vivienda privada como pública. Jorge Dahdal, presidente de la CChC de la región, se muestra preocupado, como el resto de sedes regionales, por los cambios que implementará la administración Bachelet y, en especial, por la restricción del crédito especial de IVA para empresas constructoras, que hoy tiene un tope de 225 UF. “Lo peor es que esto será una medida que golpeará muy fuerte a la clase media, donde se radica el déficit habitacional de nuestra región”, agrega, previendo que la inversión del sector en Valparaíso sea menor este año al 4% anual estimado a nivel nacional. Por su parte, en la región del Libertador Bernardo O’Higgins la actividad parece mostrarse con mayor dinamismo. Así lo defiende Patricio Donoso, presidente de la institución gremial en Rancagua, para quien 2014 inició con perspectivas optimistas pese a que se observaron bajas en el consumo de cemento y hormigón. Para reactivar el sector, advierte de la necesidad de que se concreten los subsidios en viviendas, porque de no ejecutarse podrían provocar un descenso hacia el segundo semestre. Menor inversión pública en el sur En la zona meridional, la mayoría de los reclamos advierten un déficit en vivienda social, la escasez en mano de obra especializada, la rigidez de la banca para las empresas constructoras y la baja inversión de recursos frescos por parte del Estado. Luis Tuschner, presidente de CChC Osorno, asegura que de no lograr soluciones en el corto plazo en relación al déficit de este tipo de inmuebles, se podría desembocar en una crisis en la región de Los Lagos. Con una opinión similar, Rino Caiozzi, presidente en la sede en Puerto Montt, anticipa bajas en la actividad. En tanto, en Bío-Bío se contemplan riesgos adicionales, como el restraso de proyectos o el aza del costo del suelo. Para Pedro Arriagada, presidente en Aysén, la construcción habría descendido en esta región en un 50% con respecto al año anterior, un cambio que se vendría observando desde el segundo semestre de 2013 a través de la falta de flujo de las constructoras para cancelar sus créditos bancarios, entre otros factores. La necesidad de cambios reguladores en el norte En tanto, en la parte septentrional la situación da síntomas de una mejor salud. Así, en la región de Coquimbo, Freddy Bermúdez, presidente del ente en La Serena, se muestra optimista con que las cifras de crecimiento podrían bordear los dos dígitos en el sector habitacional durante el año. Sin embargo, hay otros flancos que deberían contemplarse para continuar en esta senda de crecimiento, como en Iquique, donde el gremio asegura que la falta de cambios en el plano regulador de la ciudad podría suponer un riesgo sustancial.Mientras, en Arica la actividad acusaría la falta de oferta en proyectos del Serviu por la escasa rentabilidad de los proyectos, en una región en la que las viviendas particulares han sido el sustento de la construcción. Fuente:df.cl

Caída de precio en las viviendas chinas provoca la furia de inversores

Inversores protestando fuera del edificio de ventas de Wharf Holdings en Chengdu, provincia de Sichuan, el 8 de abril. Mercado Inmobiliario “¡Reembolsen nuestras casas!” gritaron los manifestantes en la oficina de ventas de Tenhong Land en Hangzhou, China, antes de destrozar maquetas de viviendas, sostener pancartas y gritando al personal. Estaban furiosos de que los apartamentos de un mismo edificio, y similares a los que acababan de comprar, se vendieran ahora con un descuento importante, dañando sus inversiones. El incidente fue el caso más reciente en destacar el peligro del mercado inmobiliario chino, que comenzó a caer lentamente durante los últimos tres meses. Los analistas advierten que en los hechos actuales puede verse un punto de inflexión en el horizonte, a menos que se trate de una estimulación artificial de la economía por parte de las autoridades. Un informe oficial de la Academia de Índices de China, que monitorea los precios de las propiedades en 100 grandes ciudades, muestra que la tasa de incremento del precio de viviendas comenzó una desaceleración a principios de este año. Tasa que venía incrementándose continuamente durante 22 meses, desde junio de 2012. Además de una apreciable disminución en los precios de las viviendas, los precios de las propiedades en 37 de las 100 mayores ciudades cayeron en marzo, aumentando con una ciudad más en el último mes, y 5 ciudades más que en el pasado diciembre. El caos que tuvo lugar en Hangzhou fue el resultado de recortes como los sufridos por la Sra. Pan, una residente de la ciudad. Pan compró una casa al elevado precio de 19.300 yuanes por metro cuadrado unas pocas horas antes de que la caída de precios a 6.000 yuanes (964 dólares) por metro cuadrado fuera anunciada por Tenhong. Esto hace que la casa sea 500.000 yuanes (80.366 dólares) más barata de lo que ella pagó, según China News. Los conglomerados del embarcadero de Chengdu también ofrecieron descuentos de más del 30 por ciento en alguna de sus propiedades, lo que de igual modo provocó la respuesta visceral de los inversionistas. “¡Especuladores sin escrúpulos! ¡Precios abusivos! ¡Devuelvan nuestro dinero!” decían algunas de las pancartas que sostenían los propietarios enfurecidos en el edificio de ventas de Wharf el 8 de abril, según China Business. Varios cientos de inversores enojados protestaron durante días, demandando una explicación a la compañía. El volumen de las transacciones también disminuyó en todo el país, de acuerdo con el Sistema Real de Índices Estatales de China. Las cuatro ciudades más importantes (Beijing, Shanghái, Guangzhou y Shenzhen) tuvieron una caída mayor al 40 por ciento, sobrepasando el 55 por ciento en el caso de Beijing. Los cambios se deben a un prolongado exceso en la oferta, dicen los expertos. Gordon G. Chang, escritor y analista de China, dijo que algunos de los problemas en Hangzhou provienen de una “sobreconstrucción masiva”. Jason Ma, comentarista de asuntos chinos, que conduce un programa en New Tang Dynasty Televisión, dijo que la razón principal que mantiene los precios de las viviendas es la demanda de los inversores, y no necesariamente las personas que planean vivir en los hogares que ellos construyen. “La cantidad de propietarios de viviendas en china es muy alta, especialmente en las ciudades de tercera y cuarta categoría, donde alcanza el 80 al 90 por ciento”, dijo Ma en una entrevista telefónica. China agrupa sus ciudades en cuatro categorías, en relación a su nivel de desarrollo económico. “Para esas ciudades, los precios inmobiliarios están sustentados por los inversionistas”, indicó el comentarista. La caída de precios, algo que no suele verse en China, hará que los inversores se retiren del mercado. Esto reforzará el impacto de la caída, dijo Ma. La propiedad de la tierra en China pertenece al estado, y las agencias gubernamentales controlan la oferta de la misma, lo que en su momento llevó a que se dispararan los precios de las viviendas, expresó Ma. “Los bienes raíces de China podrían llegar a un punto de inflexión este año”, dijo Ma, “Siempre y cuando el Partido Comunista no estimule el mercado mediante la impresión de grandes cantidades de dinero, como lo hizo antes”. Fuente: La granepoca.com

Centros comerciales convertidos en territorio fantasma

El sector de los centros comerciales da trabajo a 586.000 personas en Venezuela. (Foto: AFP) Alquileres En el país con las mayores reservas petroleras mundiales y donde el consumismo desenfrenado supo ser la norma durante décadas -incluso bajo el socialismo chavista- hoy los centros comerciales más lujosos abundan en negocios cerrados, los que abren exhiben anaqueles semivacíos y la sensación de ‘pueblo fantasma’ se refuerza semana tras semana. “Los centros comerciales son como una fachada del país y quien venga a Venezuela se dará cuenta de que de 2013 a como estamos ahora ha habido un deterioro del sector, hay un caos”, comenta a la AFP Claudia Itriago, directora ejecutiva de la Cámara Venezolana de Centros Comerciales (CAVECECO). El sector da trabajo a 586.000 personas, por lo que Itriago no duda en lanzar una alerta sobre el golpe que implicaría el derrumbamiento de este sector para la economía venezolana, aquejada ya por una inflación del 57% y un magro crecimiento. En las últimas semanas, los representantes de los centros comerciales y de los sectores del calzado y textil se han reunido con el presidente Nicolás Maduro y con representantes de su gobierno, en un intento por llegar a acuerdos que les den viabilidad. La “guerra económica” La escasez de alimentos y productos básicos es un mal crónico en Venezuela pero los centros comerciales -como era de esperar en un país petrolero- habían permanecido inmunes, con tiendas rebosantes en mercancías, incluidas renombradas marcas internacionales y productos de lujo. El cambio se aceleró desde noviembre, desde que Maduro emitió leyes que controlan el comercio y lanzó un operativo de rebajas compulsivas de hasta el 70% en los precios, desde electrodomésticos hasta tornillos, pasando por ropa y calzado. En el marco de una denunciada “guerra económica” de la oposición y el sector privado contra el gobierno, se sancionó la llamada “ley de precio justo”, que limitó las ganancias comerciales al 30%. “Con las rebajas, nos hemos quedado sin nada, sacamos lo último que teníamos y no tenemos fecha para la llegada de nuevas prendas”, comenta a la AFP la encargada de una tienda de la popular firma Zara. Esta tienda, ubicada en una plaza del este de Caracas, que diariamente tenía a mujeres de todas las edades haciendo largas filas cargadas de ropa, luce unas cuantas prendas en un rincón mientras los empleados -cuyos salarios se han reducido al perder los bonos por ventas- matan el tiempo con sus teléfonos móviles. Reponer mercancía es una ardua tarea en Venezuela, que importa la gran mayoría de los bienes que consume, en medio de un control cambiario que entrega a cuentagotas los dólares. La existencia de tres tipos de cambio oficial, que van de 6,30 a casi 50 bolivares, además del ilegal mercado paralelo, que a mediados se abril supera los 60 bolivares, complica el panorama. “Para importar, pedimos dólares, pero no siempre nos autorizan la cantidad que necesitamos y antes completábamos con dólar paralelo, pero con esto del control de precios es imposible seguir así”, dice el encargado de otra tienda, que pide no ser identificado. La “ley de precio justo” tiene confundidos a los comerciantes, especialmente aquellos que importan bienes y mercancías, reconoce Profranquicias, que reúne a 500 empresas y 12.800 establecimientos. “Pretender que quien vende hamburguesas tenga la misma utilidad que la empresa que vende tornillos o ropa o zapatos es imposible. La utilidad de una empresa tiene que ver con muchas cosas, sobre todo ante una inflación tan alta”, comenta a la AFP José de Martín, presidente de la junta directiva de Profranquicias. “No funciona”, “en mantenimiento”, “cerrado” “Fuera de servicio, se requieren piezas importadas”, advierte un letrero en las escaleras mecánicas de un lujoso centro comercial caraqueño, que también tiene cerrados la mitad de los baños por falta de recursos para su limpieza. Y es que, en otro frente de la “guerra económica”, Maduro emitió un decreto que establece en el equivalente de cuatro dólares mensuales (a la tasa del paralelo) el arrendamiento comercial máximo por metro cuadrado. También se ordenaron fuertes rebajas en los cobros por mantenimiento a los comerciantes de los centros comerciales. “Todos estos controles han hecho que la operatividad del centro comercial se vea totalmente afectada y, si esto no cambia, nuestro sector se hace inviable”, comenta Itriago, quien sin embargo no puede dejar de expresar que se siente “positiva” ante las pláticas con el gobierno. El deterioro de los centros comerciales impacta duramente la vida cotidiana, subraya de Martín, y evoca la sensación de “seguridad” que ofrecen en un país con el segundo mayor índice de homicidios mundial. “Los centros comerciales son un refugio, un lugar seguro donde las familias se reúnen, hacen sus compras, comen, van al cine. Estamos sufriendo una pérdida en calidad de vida como consecuencia de un enfoque equivocado”, concluye el presidente de Profranquicias. Fuente: Estrategias y negocios.net