INTERNACIONALES: URUGUAY

La política de vivienda está atrapada por los altos costos

elpais.com.uy ConstrucciónLa demanda de vivienda por su parte se encuentra en un buen momento pero no llega a los precios actuales. Como resultado de esta situación, el volumen de negocios y nuevas construcciones es muy bajo. En este mercado, el ajuste a las diferencias entre oferta y demanda puede tardar mucho tiempo y en el caso que se busquen resultados en el corto plazo, surgen dos posibles líneas de acción: el subsidio a la compra y el control de precios. El desfasaje entre precio de oferta y disposición a pagar de la demanda por inmuebles para vivienda no está promoviendo la nueva construcción. Los precios promedio de las propiedades transadas en el mercado inmobiliario de Montevideo se duplicaron medidos en dólares desde el año 2006 a la fecha. Los precios de la vivienda nueva siguieron un comportamiento similar. Varios factores explican esta evolución. Por un lado el tipo de cambio, que se depreció 20% en el período. Por otro lado una demanda creciente, que se puede constatar a través de los flujos de inversión extranjera directa en construcción, que de ser prácticamente inexistente hasta 2004, trepó hasta US$ 870 millones en 2011. Pero siendo importantes estos factores, son los costos crecientes de la construcción quienes más impulsan al alza los precios de las propiedades. Medido en dólares, el costo de reposición en la construcción al cabo de los nueve primeros meses del año se situó un 150% por encima del registrado en 2006. En dicho período el ingreso medio de los hogares prácticamente se duplicó medido en dólares. Descomponiendo ese costo en sus principales componentes, se constata que mientras el costo de los materiales se duplicó medido en dólares, el de mano de obra aumentó 236%. Política de vivienda El incremento de los costos de la construcción es una las dificultades que enfrenta el mercado inmobiliario en la actualidad. Hasta el momento se han presentado ante la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) proyectos por unas 7.000 viviendas para su evaluación y que mayoritariamente están encontrando el problema de que al precio de construcción no encuentran demanda que está un escalón más abajo en poder adquisitivo. Este desfasaje genera preocupación porque la política en la práctica se encuentra paralizada. Se trata de un mercado muy particular donde los ajustes automáticos, fruto de la diferencia entre oferta y demanda, se dan en forma muy lenta pues se trata de procesos de producción que son de mediano plazo. Es así que en la búsqueda de resultados más rápidos, las alternativas que saltan a primera voz son el subsidio con fondos públicos y los topes a los precios. La elección entre una u otra medida no es indiferente, ya que sus impactos son distintos. Una nueva realidad parece instalarse en nuestro país donde no hay oferta de mano de obra a un costo que permita concretar este tipo de construcción a precios razonables para sus compradores. El componente del costo que más aumentó es el salarial, fruto del alto nivel de ocupación y la falta de oferta. El preacuerdo de convenio salarial del sector pauta esta realidad, mientras exista alta ocupación las empresas no tienen problema en acordar aumentos de salario real y fijan la salvaguarda en caso que la ocupación baje. Algunos países en situaciones similares apelaron a la mano de obra de extranjeros para resolver esta situación coyuntural, por ejemplo España en la década pasada. Pero no parece una medida factible en el Uruguay actual, máxime cuando el origen de esos inmigrantes serían los países de la región, que viven momentos de bajo desempleo y mejoras reales de los salarios. En tal sentido, la solución de mercado más factible en este contexto parece ser a través de una menor oferta de viviendas, ajuste por cantidad y no por precio. La alternativa del subsidio es la menos distorsionante y el gobierno está tomando la iniciativa en un proyecto de ley que vincula el subsidio con el nivel de esfuerzo propio del comprador a través del ahorro. En este caso se acorta la diferencia entre lo que puede pagar el comprador y lo que debe recibir quien desarrolla el proyecto de construcción de acuerdo a los costos. El inconveniente de esta medida es que exige mayor esfuerzo tributario a la sociedad por tratarse de fondos presupuestales del sector público. En el gobierno se comenzó a hacer referencia a una posible fijación de un precio máximo de venta. Esta medida tendría el efecto contrario al desestimular la construcción pues nadie ingresará a pérdida en una actividad económica voluntaria. Por lo tanto se transformará en un impuesto a los propietarios con la consecuencia directa de que desaparezca la oferta del mercado. Una variante que también se menciona es la realización de acuerdos con los constructores para que un porcentaje de lo que vuelcan al mercado tenga un precio más bajo. Es una medida que no funcionó con el asado y mucho menos va a funcionar con la vivienda. Los canales por los que puede repercutir esta medida serían un producto de menor calidad para cumplir con la obligación o un encarecimiento del segmento "libre" que en las condiciones actuales de desfasaje de precios resultaría inviable. Generar las condiciones para que se lancen proyectos de construcción en vivienda media plantea dilemas que no son menores. La intervención de precios generará títulos en los diarios pero muy pocos resultados, el subsidio requiere un esfuerzo fiscal que postergaría otros reclamos también inmediatos y en tercer lugar, permitir el ingreso de mano de obra del extranjero generará un conflicto con el sindicato y no hay oferta clara en la región. Fuente:elpais.com.uy