jueves, 5 de enero de 2017

Mexico: 11 puntos clave del sector inmobiliario para 2017

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Panorama residencial
1. Los precios en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCM) dejarán de crecer por encima de la inflación. En contraste, se esperan oportunidades en la frontera con Estados Unidos, por el retorno de repatriados.
2. “El fondeo, la parte más crítica del sector está estable”, dijo Gene Towle, director de la consultora inmobiliaria Softec, tras reconocer que las tasas de interés subirán, pero no al nivel de la crisis financiera de 1995. Los fundamentales, dijo, están sólidos, pero a nivel regional podrían ser afectados de manera temporal por cambios en las políticas comerciales de EU.
3. El mercado de vivienda medio y residencial se mantendrá en crecimiento, no así la vivienda tradicional ante la baja de subsidios.
4. El número de proyectos residenciales, mayores a 600 mil pesos, aumenta en los mercados en crecimiento como: Cuernavaca, León, Aguascalientes, Mérida, Puebla, Querétaro, Cancún, Guadalajara, Monterrey y la ZMCM.
5. Los precios en general por m2 son estables, sin embargo, la escasez de inventario inmobiliario en la CDMX empuja los precios de vivienda de más de 1,500,000 pesos.
6. Las ciudades que ofertan un mayor volumen de vivienda entre 1,500,000 y 3,000,000 pesos son: Tijuana, Mérida, León, Hermosillo, Toluca, Cancún, Puebla, Monterrey, Querétaro, Guadalajara y ZMCM.
Panorama corporativo
7. Este segmento típicamente se ha cotizado en dólares. Los nuevos usuarios corporativos son nacionales y de retail,por lo que hay presión a pesiï¬Âcar el mercado.
8. La constante construcción de oficinas en Reforma e Insurgentes (CDMX) presionará los precios a la baja, lo que podría hacer más competitivo este corredor corporativo.
9. Las principales ciudades con oferta de oficinas en renta y transacciones suficientes para generar un mercado son: Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCM), Monterrey y Guadalajara.
Ciudad
Inventario en m2
Disponible
Precio promedio por m2
Precio Clase A
ZMCM
8’639,000
10.9%
$21.77
$26.15
Monterrey
1’546,014
17.3%
$16.50
$24.08
Guadalajara
540,111
8.8%
$16.88
$18.75
Fuente: Softec con información de CBRE Richard Elis.
10. En ZMCM, Santa Fe destaca como la zona con el mayor inventario de espacios para oficinas, casi 1,126,600 m2, de los cuales 71,000 están disponibles, a un precio promedio de 22.58 dólares por m2.
11. En la CDMX hay 1.7 millones de metros para oficinas en construcción y otros 1.6 millones en planeación.  
No hay burbuja de precios en ZMCM
Towle dejó en claro que en el mercado inmobiliario mexicano no habrá ‘burbuja de precios’, pues de ser así, tendrían que cumplirse las siguientes condiciones:
  • Más compra de vivienda con crédito, a precios cada vez más altos.
  • Créditos a tasa variable.
  • Precios por m2 a la baja en términos generales.
  • Demanda inducida por la oferta de subsidios.
En la actualidad, dijo, esto no sucede.
Como se puede ver, habrá estabilidad en el sector. A pesar de tener incrementos en tasas hipotecarias, no representará un desequilibrio importante para los bolsillos de los compradores.
La recomendación de los especialistas es que más que nunca planees tu compra y te apegues a un presupuesto previamente analizado.

Venezuela: El negocio inmobiliario "guinda sin ser mango"

Fuente: www.2001.com.ve
 Al igual que muchos sectores del país, el negocio inmobiliario está siendo fuertemente golpeado por la crisis política y económica. La Cámara Inmobiliaria de Venezuela (CIV) registró una caída de 85% en las transacciones de compra-venta en este año.

El materia de construcción de inmuebles, el presidente de la CIV, Carlos González, comentó que el año cerraría con un total de 10 mil soluciones habitacionales, cifra similar al año 2015. Dijo también que los proyectos están siendo realizados con recursos propios, pues no han podido contar con la cartera de la banca.

Destacó que los alquileres están parados casi en su totalidad, esto debido a las leyes dictadas en 2012 por el entonces mandatario Hugo Chávez. González agregó que la Ley de Arrendamiento debe ser expuesta a modificación. A su criterio: “Hay que equilibrar los derechos de arrendatarios y propietarios. No es posible que una ley favorezca sólo a una de las partes. Simplemente no habrá ofertas de arrendamiento hasta que eso no suceda”.

Problemas actuales

La falta de acero, cemento y productos importados relacionados con equipos y materiales eléctricos, están a la orden del día para el sector inmobiliario. Así como también la dificultad a la hora de conseguir pinturas y artículos afines. González asegura que este rubro igualmente ha sufrido.
Para Héctor Brun, profesional inmobiliario, este sector es el más importante para la economía de un país, pero en Venezuela se le da la importancia que merece.

Brun comenta que el negocio inmobiliario está sufriendo de estanflación, es decir, estancamiento económico acompañado por una inflación que no para de crecer. “El mercado inmobiliario está estancado por distintas razones; entre ellas las leyes que sólo benefician a una parte, y por otro lado, el crédito hipotecario para la compra de vivienda; éste no funciona. Entre seis y nueve meses se tardan para dar respuesta y a veces ni lo aprueban”, acotó el profesional.

Héctor Brun aseveró que vender un inmueble resulta un trabajo complicado actualmente, debido a que al menos 50% de las ventas se están haciendo en dólares, cosa a la que no todos los venezolanos tienen acceso; mientras que el otro 50% son montos exuberantes, por lo que llegar a un acuerdo de las partes tacha a imposible.

La ley

La Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, conocida como Ley de Arrendamiento, regula la relación arrendaticia entre propietario e inquilino.
El artículo 51 de esta norma contempla que todos los contratos de alquiler deben ser hechos por un año; el inquilino podrá quedarse tres mes más después de vencido el contrato. Sin embargo, puede irse antes de que éste finalice.

La fijación del canon de arrendamiento estará a cargo de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento (Sunavi), así como el estudio de las condiciones del inmueble, establecidas en el artículo 73.

El artículo 53 establece la obligatoriedad de anexar al contrato de arrendamiento la resolución de Sunavi con la fijación del canon, so pena de nulidad y de multa de 50 Unidades Tributarias.

En el artículo 91 se establece que el inquilino sólo podrá ser desalojado si éste tiene cuatro meses sin pagar, de lo contrario no.

Asimismo, si el arrendador quiere desocupar la vivienda, debe hacerlo 90 días antes de finalizar el contrato y no podrá alquilarlo durante tres años después de desalojado el inquilino.

Alejandra Pabón 
apabon@bloquedearmas.com

Como trabajan los Millennials

martes, 3 de enero de 2017

Emprendimiento: Jack Ma, una historia de superación


superación

Ya lo decía Henry Ford “El fracaso es una gran oportunidad para empezar otra vez con más inteligencia”. Con esta frase podríamos resumir la historia del magnate chino Jack Ma, actualmente el hombre más rico de China según la revista Forbes.

Jack Ma proviene de una familia humilde, criado en la región de Hangzhou bajo las estrictas reglas marxistas del régimen comunista chino. Nunca fue muy buen estudiante, de hecho suspendió dos veces el examen de acceso a la universidad. Las matemáticas eran la asignatura que peor se le daba, él mismo ha reconocido en varias entrevistas que los números no son lo suyo. En cambio siempre fue bueno en inglés, por lo que decidió estudiar magisterio. Comenzó dando clases de inglés por 12 dólares al mes.
 Fue rechazado en más de 30 trabajos antes de convertirse en uno de los hombres más ricos del mundo. Intentó entrar en la policía pero fue rechazado con un frío "no sirves para esto". Otro de sus grandes varapalos sucedió cuando intentó entrar a trabajar en la cadena de comida rápida KFC y de los 24 aspirantes al empleo fue el único que no lo consiguió. También fue despedido de un McDonalds. Esto lejos de amilanarlo le dio impulso para seguir superándose a sí mismo. Quejarse y darse por vencido no entraba dentro de su filosofía, y así lo dejaba patente con esta frase: "Un emprendedor debe tener habilidades que le permitan aguantar los golpes del destino y superar los inevitables fracasos".
Jack Ma siguió luchando por superarse a sí mismo, y en 1999, cuando tenía 35 años, fundó la empresa de comercio electrónico en internet Alibaba, con un capital inicial de 50.000 dólares. La idea era contactar a los fabricantes chinos con empresas extranjeras, incorporando un método de compra segura que funcionaba con un sistema de puntuación a los vendedores.
La star-up fue financiada con la ayuda de los pocos amigos que confiaban en su idea de negocio y colocó las instalaciones en su apartamento. En los tres primeros años la empresa no generó apenas ingresos pero esta situación no impidió que Jack Ma siguiera adelante. Actualmente Alibaba y Aliexpress mueven el 80% del comercio electrónico en China y cuenta con 24000 empleados. En 2015 generó un número de ventas por valor de 463.000 millones de dólares, superando a otros gigantes como Ebay y Amazon.

Finalmente Jack Ma consiguió que su optimismo, confianza y la fe en lo que hacía diera sus frutos.
Fuente: Muy Interesante

sábado, 24 de diciembre de 2016

Feliz Navidad y un prospero Año nuevo 2017 para todos los colegas y seguidores de Agenda Inmobiliaria TV



A todos mis amigos de la comunidad de Agenda Inmobiliaria TV, que nos siguieron este año quiero en lo personal darles mis mas sinceros abrazos y felicitaciones por estas fiestas del día de hoy que pese a las dificultades encontradas debemos de llenarnos de Fe Esperanza y solidaridad con nuestros familiares y amigos mas cercanos. Gracias por confiar en este portal y seguiremos trabajando para llevar a ustedes toda la actualización e información en materia de Bienes Raíces. un abrazo a todos, les desea su director, Oscar Gómez .
!!Feliz Navidad y un prospero y exitoso Año 2017!!

miércoles, 7 de diciembre de 2016

Venezuela: Análisis legal de prohibición de tramitar compra-venta de inmuebles en notarías



Posición Oficial de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela respecto a la Circular comunicada a los Registradores Públicos y Notarios en el oficio que se identifica con nomenclatura SAREN-DG-CJ-0230-2260-379 de fecha 1 de diciembre de 2016, suscrito por el ciudadano NELSON GARCIA, en su carácter de Director General (e) del Servicio Autónomo de Registros y Notarías
1) Objeto que persigue la circular
Esta disposición obedece a una actividad que está llevando a cabo la Oficina contra la delincuencia organizada y el financiamiento al terrorismo adscrita al MPP de Relaciones Interiores y Justicia conjuntamente con la Oficina Nacional Antidrogas para cumplir con 40 recomendaciones que hizo el Grupo de Acción Financiera (GAFI) al estado venezolano conocido como “Estándares Internacionales sobre la lucha contra el lavado de activos y al financiamiento al terrorismo” en vista a una inspección que el grupo intergubernamental GAFI hará a nuestro país a principios de 2.018
2) Otras razones del Ejecutivo para poner en práctica la medida
Además de lo ya expuesto , hay una razón de índole práctica por cuanto ya desde hace tiempo han venido produciéndose fraudes a través de documentos autenticados, no sólo en el campo inmobiliario, mediante documentos inscritos en notarías se usurpaba la identidad de los otorgantes especialmente la de los vendedores, al ir a La Oficina de Registro esta procedía a la protocolización, puesto que la Notaria ya había dado, fraudulentamente, fe de la identidad.
3) Legalidad de la Circular
3.1) La circular in comento constituye un medio de información a través del cual se pone en conocimiento de Registradores y Notarios directrices que contravienen el ordenamiento jurídico. En ese sentido, a través de ella el Servicio Autónomo de Registros y Notarías incurre en claro abuso de autoridad, extralimitación de funciones y en violación de su específica competencia administrativa, que en ningún modo le permite asumir potestades de índole netamente legislativas, toda vez que se superpone y pretende excluir la normativa legal que específicamente contempla el Código Civil y el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley De Registros y del Notariado, en las materias que regulan los requisitos de existencia y validez de los contratos, en general, y de los contratos de venta y mandato en particular.
3.2) La validez de los contratos la regula y la condicionan los artículos 1.141 y 1.142 del Código Civil, según los cuales, los actos convencionales deben reunir las exigencias establecidas en esa normativa para dotarlos de existencia jurídica (consentimiento de las partes, objeto disponible y causa lícita) y para revestirlos de validez sustancial (capacidad y ausencia de vicios en el consentimiento). En ese sentido, la circular in comento interfiere en el derecho que tienen los contratantes de reproducir mediante actos notariales sus acuerdos lícitos de voluntades, infringiendo con ello la disposición que contiene el artículo 75, numeral 1, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley De Registros y del Notariado, según el cual es competencia de los Notarios otorgarle fe pública a los “Documentos, contratos y demás negocios jurídicos, unilaterales, bilaterales y plurilaterales”.
Bajo ningún concepto puede un funcionario administrativo, como lo es el Director encargado del Servicio Autónomo de Registros y Notarías, sobreponerse a la Ley Ordinaria que regula las instituciones jurídicas de derecho sustantivo, en este caso el Código Civil, y a la Ley Especial que regula el ya mencionado Decreto-Ley.
3.3) El contrato de compra-venta sigue siendo en nuestro sistema un contrato consensual, no sujeto a ninguna formalidad distinta de aquéllas que en forma expresa determine la ley. Ninguna Ley del país le impone a los contratos de venta que tengan por objeto bienes inmuebles la prohibición de no poder hacerlos constar en documento notariado.
3.4) La documentación de un acto jurídico es un derecho que tienen todos los ciudadanos de obtener el medio probatorio que les permita evidenciar la realización del acto que otorgan. El hecho de que el acto jurídico conste por escrito, de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.355 del Código Civil, no tiene ninguna incidencia en la validez del acto jurídico que reproduce el documento; de manera que, si la finalidad de la circular es implementar medidas para prevenir la comisión de delitos por legitimación de capitales, el hecho hipotético de que se empleé un documento notarial en el que se haga constar actos que se encontraren incursos en ese tipo de delito, bajo ningún aspecto dota de validez el contrato que reproduce, ni lo convalida; puesto que éste estaría inficionado de nulidad absoluta y radical, por causa ilícita, y directa contravención del artículo 1.141 del Código Civil.
3.5) Asimismo, la circular in comento incurre en grave desacierto, determinante igualmente de abuso de autoridad, extralimitación de funciones, y en violación de la específica competencia administrativa que le corresponde al Servicio Autónomo de Registros y Notarías, cuando le impone a los mandatos un término de caducidad de un año, toda vez que el establecimiento de ese tipo de términos sólo lo permite la ley, en materia de caducidad, y los contratos, por la vía del acuerdo de los otorgantes. La causas de extinción de los mandatos están previstas en el artículo 1.704 del Código Civil, según el cual: “El mandato se extingue: 1º. Por revocación.2º. Por la renuncia del mandatario.3º. Por la muerte, interdicción, quiebra o cesión de bienes del mandante o del mandatario.4º. Por la inhabilitación del mandante o del mandatario, si el mandato tiene por objeto actos que no podrían ejecutar por sí, sin asistencia de curador”, o por estipulación de término final o resolutorio, en la forma como lo contempla el artículo 1.211 del Código Civil.
3.6) Para cualquier ciudadano, la circular in comento constituye una notaria manifestación de infracción del artículo 20 de la Constitución Nacional que expresamente dispone: “Toda persona tiene derecho al libre desenvolvimiento de su personalidad, sin más limitaciones que las que derivan del derecho de las demás y del orden público y social”, y del derecho de propiedad, consagrado en el artículo 115 constitucional, que le permite a todo ciudadano disponer libremente de sus bienes sin más limitaciones o restricciones que las que establezca la ley con fines de utilidad pública o de interés general
4) Consecuencias para quienes quieran vender su propiedad
Hay que destacar que las ventas de inmuebles realizadas ante Notarías son totalmente válidas, tal como se expresó antes, pero existe el requisito de registro para dar mayor certeza y seguridad jurídica, hacer surtir los efectos de ese título ante terceros y por supuesto para asentar el respectivo título en la cadena documental que solo lleva la Oficina de Registro de la jurisdicción donde está ubicado el inmueble.
La inscripción en notaría facilitaba realizar la operación entre las partes para luego proceder a registrar. Además de la limitación al derecho constitucional al libre desenvolvimiento antes citada, la consecuencia práctica inmediata es que los documentos tendrán que otorgarse directamente ante la Oficina de Registro, de hecho la gran mayoría quizás un 80 % o más, ya se venían haciendo directamente en el Registro, era lo más recomendable.
El problema se presenta cuando los otorgantes se encuentran en sitios diferentes. Por ejemplo alguien que tiene una casa en Maracaibo desea venderla a alguien que está en Puerto Ordaz, antes se recogían las firmas en notaria y luego se registraba, ahora tendrán que trasladarse a la jurisdicción del bien inmueble.
5) Recomendaciones
Por supuesto la recomendación al Ejecutivo Nacional es cumplir las normativas vigentes, respetar la jerarquía legislativa. La recomendación práctica de la Cámara, al público en general, antes de la emisión de la circular, era procurar que todos los documentos se otorgaran ante la Oficina de Registro correspondiente, por temas de seguridad jurídica, sobretodo para los compradores, por ejemplo un inmueble con prohibición de enajenar y gravar podía venderse por notaria y después cuando se acudía al acto de registro podría conseguirse la novedad de la medida cautelar.
Una recomendación adicional en cualquier momento, pero más en estos tiempos de crisis, es utilizar los servicios de profesionales certificados por la Cámara Inmobiliaria de Venezuela para gestionar cualquier actividad relacionada con su inmueble.
Publicado el 6 de diciembre de 2016

martes, 13 de septiembre de 2016

Venezuela: Propietarios deberán cancelar hasta 150% más en el pago de condominio


Los edificios reducen vigilancia para recortar gastos | Foto Williams Marrero / Archivo
 El alza salarial y el pago del bono alimentación encarecen aún más los costos de consejería y mantenimiento. Expertos advierten que aumentará la morosidad, lo que afectará la calidad de vida.

Los aumentos del salario mínimo a 22.576,50 bolívares y del bono de alimentación a 42.480 bolívares, que entraron en vigencia a partir del 1º de septiembre, tendrán una incidencia significativa en los condominios de inmuebles residenciales: los costos se encarecerán entre 120% y 150%. Los propietarios, ante ello, se han visto obligados a tomar medidas como disminuir o eliminar el personal de vigilancia y llevar las labores de mantenimiento al mínimo.

“Para nuestro condominio el egreso total, solo por efecto del trabajador residencial, llegará a 81.300,53 bolívares, lo que representa 47,17% de los gastos totales mensuales. Se trata de un incremento general de 145% en comparación con el primer trimestre del año”, dijo José Soto, presidente de la junta de condominio de las Residencias El Carmen en El Marqués. En los cálculos incluye el pago de prestaciones sociales, régimen prestacional de vivienda y hábitat, Seguro Social y paro forzoso patronal.

Rosa Barrientos, presidente de la junta de condominio de un edificio en Santa Fe, indicó que el pago de las nóminas del conserje y de la vigilancia por las medidas del gobierno subirá 120%. “Lo que más nos ha impactado es el mantenimiento de los jardines y de las bombas, porque esas empresas contratadas también deben pagar los aumentos. Los productos de limpieza se incrementaron 100% y los artículos eléctricos y repuestos para las áreas comunes 130%. Hemos tenido que disminuir todo al máximo. De tener ocho vigilantes, pasamos a tener seis”.

En el caso de una de las torres del Conjunto Residencial El Naranjal, en Las Minas de Baruta, aunque ya no cuenta con el servicio de conserjería –lo eliminaron hace cinco años– el alza que pronostican es elevada: será de 150%. De ese porcentaje, 50% corresponderá solo al pago de una compañía que desde hace algunos años se encarga de la limpieza del inmueble, señaló Carlos Gómez, presidente de la junta de condominio.

En vista de los altos costos, José Daniel Blanco, dueño de un apartamento en La Urbina, explicó que en el edificio donde vive eliminaron la vigilancia como medida de ahorro y el jardinero solo trabaja una vez al mes en lugar de cuatro.

Otros condominios evalúan prescindir del trabajador residencial. Elías Santana, coordinador general de MiCondominio.com, afirmó que en la mayoría de los casos, los propietarios han planteado la imposibilidad de seguir pagándole al conserje por falta de recursos. “Es un problema social grave porque la persona se queda sin trabajo y sin casa. Además, el no poder pagar no es una causal de despido”, advirtió.

Facturas elevadas. Cada mes las facturas del condominio llegan entre 6.000 y 30.000 bolívares, dependiendo de los gastos en áreas comunes, reparaciones y servicios propios de cada edificio. Para finales de septiembre, las juntas calculan que estarán entre 9.000 y 35.000 bolívares.

“Los altos montos de las facturas dificultan el pago para muchos vecinos que se convierten en morosos aunque no lo deseen y se hayan caracterizado por pagar siempre a tiempo”, indicó Elías Santana. Añadió que independientemente del nivel socioeconómico, entre 8% y 11% de los propietarios integran en este momento el universo de morosos en cada edificio.

“Yo tengo alrededor de tres meses que no pago el condominio porque el dinero no me alcanza. La última vez que pagué tenía una deuda de cinco meses y la cancelé cuando me cobré el dinero de un tigre”, contó Blanco.

Tibaire Altuve, abogada especialista en Derecho Condominial y Trabajadores Residenciales, sostiene que cada deudor requiere de un tratamiento individual: “Hay que ver la conformación de los morosos, pues alguno será excelente vecino pero enfrenta una situación coyuntural, otros estarán descontentos por malentendidos y hay otros para los que no pagar es su forma de vida”. Con los primeros sugirió acercarse y conversar para enmendar la situación, mientras que con los últimos aconsejó emprender la acción legal. De no llegar a un acuerdo de pago, señaló que es posible un embargo ejecutivo para saldar la deuda.

Gómez refirió que tener numerosos deudores afecta a todos los habitantes. “Los condominios son una cuenta de gastos ya consumidos como la electricidad, el agua y las reparaciones. Al haber un solo moroso no se nota, pero cuando son muchos la junta no tiene como pagar la acreencia con los proveedores. No habrá capital para pagar emergencias”.

CIFRAS
81.300,53 bolívares será el gasto total por concepto de trabajador residencial
4.500 bolívares cuesta un bombillo para la iluminación de un inmueble
11% es la cantidad de morosos en cada edificio, según MiCondominio.com

Fuente. AMANDA GÓMEZ / El nacional.com