FOTO: FABIOLA FERRERO / ARCHIVO
El
mercado inmobiliario de Venezuela se ha desplomado en los últimos
meses, con una caída superior al 30% en los precios de las propiedades
en dólares y mucho más pronunciada en bolívares, en medio de una
profunda depresión económica y una hiperinflación que han pulverizado el
valor real de todos los activos en moneda local, según datos del
sector.
Miles de familias arrastradas por el colapso de la economía, o que
sueñan con marcharse y establecer en el extranjero son las principales
víctimas de este derrumbe al que ni siquiera se le ve fin en el mediano
plazo, según expertos y testimonios de afectados.
La más reciente información de los precios anunciados en los principales
portales de compra venta de inmuebles revela que durante el último
trimestre de 2016 hubo un aumento promedio en bolívares del Precio
Unitario Promedio (PUP) general de la oferta pública de apartamentos por
metro cuadrado de 45%, comparado con el trimestre anterior, hasta Bs
2.396.000 el metro cuadrado en Caracas.
Además, hacia fin de año se produjo un agudo salto sin precedentes de
150%, para cerrar el año en Bs 3.567.000 en diciembre, según datos del
mercado recopilados en el último boletín trimestral de la Cámara
Inmobiliaria Metropolitana de este 13 de febrero, disponible para
suscriptores.
Son precios referenciales de ofertas públicas de vendedores. “En ningún
caso la Cámara Inmobiliaria Metropolitana fija o regula el mercado ni
convalida ningún precio especulativo”, aclara el informe.
Hay una gran incógnita por resolver en el mercado: falta saber si a
estos precios se están vendiendo estas propiedades mientras hay un
empobrecimiento general de la población, según operadores.
Un detallazo para los cazadores de ofertas, en dólares hay una caída
real de los precios. Incluso la hay en bolívares reales, descontada la
inflación.
“Además, los precios reales del mercado están muy por debajo de eso,
están entre un 15 y 20% por debajo de lo que la gente pide por sus
propiedades. Estas publicaciones son solamente un resumen de la oferta
publicada”, explica Carlos Alberto González, presidente de la Cámara
Inmobiliaria de Venezuela.
El aumento promedio del metro cuadrado ofrecido en un año fue de 88%, si
comparamos el promedio del último trimestre de 2015 con el último de
2016. Es una cifra baja, pues la inflación en el país superó el 500% en
2016, según cálculos de economistas independientes.
Solamente el salario mínimo nacional en el año subió más de 120%.
- Una casa en la arena -
Para los propietarios esto es una tragedia porque ven cómo merma su
patrimonio en una economía sumida en la peor depresión de su historia y
con una moneda local, el bolívar, que se arrastra por las alcantarillas.
Al precio promedio del dólar en el mercado paralelo (el único al que
podría acceder alguien dentro de Venezuela, ya sea en divisas o en
productos) el Precio Promedio Unitario al cierre de diciembre equivalía a
unos $1.048 por metro cuadrado.
En octubre, los Bs 1.422.801 por metro cuadrado equivalían a $1.188 medidos al promedio mensual del dólar paralelo.
Es decir, pese al aumento del 150% en bolívares, en realidad en el
trimestre hubo una caída de 12% ($140) medida en dólares en el Precio
Unitario Promedio del Área Metropolitana de Caracas.
Eso significa que si alguien logró vender a finales de diciembre un
apartamento de 100 metros cuadrados, a lo que lo ofreció, aunque hubiera
sido en dólares, dejó de percibir unos $14.000 en la transacción,
comparado con lo que hubiera conseguido uno o dos meses antes.
“Muy probablemente alguien que esté pidiendo digamos 100 millones, se transe por 80, u 85 millones”, señala González.
La cuenta es peor si se mide el promedio de trimestre contra trimestre.
Nos da una panorámica más dramática del mercado y de la caída estacional
en términos reales de los precios y de las expectativas de los
vendedores.
Los Bs 2.396.000 por metro cuadrado que promediaron las ofertas de venta
de apartamentos en el último trimestre equivalieron a $1.049 por metro
cuadrado.
En el promedio del trimestre anterior, los Bs 1.648.942 por metro cuadrado equivalían a $1.619.
Esto significa por ejemplo que una familia no logró vender en el tercer
trimestre sino en algún momento del último, encajó una pérdida real de
570 dólares por metro cuadrado.
Si se trataba de un apartamento de 100 metros cuadrados, dejó de
percibir 57.000 dólares que le hubieran servido, mucho, en sus planes de
instalarse en otro país, o de comprar un apartamentico más pequeño en
Margarita ya que los hijos se le fueron al exterior. Eso, suponiendo que
haya tenido la suerte de recibir lo que pedía.
Pero en realidad estos precios tampoco son taxativos. Hay un sostenido
aumento de la oferta, que proviene tanto de personas que se han marchado
al extranjero como de familias enteras que han bajado de clase social y
nivel de vida, en medio de una aguda recesión que ha empujado a miles
por debajo de la línea de pobreza.
El mercado pues está en manos de los compradores, que son quienes fijan los precios definitivos.
“El mercado de ventas está saturado debido a que no hay compradores”,
explica una agente inmobiliaria. “Hay muchos inmuebles cerrados y los
precios han bajado considerablemente”, agrega.
En el mercado proliferan las ofertas de propiedades anunciados con
rebajas de 30%, 40% y hasta 50%, por parte de firmas inmobiliarias cuyos
corredores sufren ellos mismos la depresión y el descenso en su poder
adquisitivo.
“El año pasado no logré completar ni una venta, sólo un par de
alquileres, por unos 600 dólares mensuales”, señaló una operadora.
La mayor distorsión de precios del mercado viene determinada por el
propio precio del dólar paralelo, ese dolor de cabeza que hace estragos
en toda la economía.
En los últimos meses, el precio de la moneda estadounidense se ha
disparado desde unos 900 bolívares a mediados de 2016 hasta 3.580 esta
semana, tras haber pasado por los 4.238 a comienzos de diciembre y 4.538
el 30 de noviembre.
En la medida en que sigue subiendo, va minando la capacidad adquisitiva real y el valor de los activos afincados en el país.
Por el tercer trimestre de 2016 era posible encontrar apartamentos en
zonas más tranquilas de Caracas, como Los Palos Grandes, en el municipio
Chacao, por unos 100 millones de bolívares, es decir, en torno a $1.000
de la época el metro cuadrado.
Ahora, a comienzos de este 2017, para que el propietario aspirara
conseguir el mismo monto en divisas, tendría que vender por encima de
los 350 millones de bolívares.
Mientras, toda la economía intenta ajustarse a la nueva realidad de un
dólar paralelo que es marcador desde los precios del azúcar y la pasta,
hasta de los dientes postizos.
Esta macrodevaluación que se ha sumado como un fardo a una economía ya
postrada, desalienta a compradores y a vendedores, pues ningún lado
tiene margen de maniobra para adaptarse y lo único seguro es la
incertidumbre.
“Los precios después de las grandes devaluaciones caen en su valor en
dólares, pero en este último percance también cayeron en bolívares
incluso”, explica González, de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela.
Con la inflación tan elevada en Venezuela eso “es paradójico”, señala.
“Pero sencillamente se debe a la extrema pobreza en la cual hemos caído y
ha caído la clase media fundamentalmente”, agrega.
“Hay un componente adicional: el exceso de oferta de las viviendas de la
gente que se está yendo. Con esa platica pensaban arrancar en otro
lado. Pero al aumentar la oferta y caer la demanda los precios tienden a
caer”, agrega.
En un mercado sin liquidez ni profundidad, inundado por la oferta y sin
opciones de financiamiento, el capital familiar y ahorro de toda una
vida representado en una propiedad inmobiliaria también rueda por el
suelo.
“Nos estaban ofreciendo un precio ridículo en dólares”, señala una profesional que se mudó a México hace ya cinco años.
Su apartamento, de materiales de primera, ubicado en una urbanización
exclusiva del sureste de Caracas permanece cerrado. Estuvo un tiempo
alquilado con opción a compra, pero por alguna razón no prosperó el
negocio, por lo que ahora la familia tiene que encajar la carga de tener
este activo inmovilizado mientras se disparan en bolívares los costos
de mantenimiento, desde el pago del condominio del edificio, hasta las
pólizas de seguros y servicios.
- El mercado está estrangulado -
Al problema actual de exceso de oferta en medio de una recesión se añade que no hay financiamiento de ningún tipo.
El crédito de política oficial que establece el gobierno a partir de
ahorros de los propios trabajadores no alcanza para cubrir ningún
precio. Financia hasta 20 millones, con lo que en Venezuela no se compra
nada.
La banca financia hasta 40 millones –tal vez el costo de un muy pequeño
apartamento en una ciudad dormitorio- pero para acceder a un crédito así
hay que tener “ingresos fabulosos”, señala González. Y la gente que
tiene esos ingresos no quiere ese tipo de propiedades.
“El mercado no se ha multiplicado al mismo ritmo del dólar negro. Por
supuesto ha aumentado, pero no se han podido multiplicar porque es un
mercado lento que no puede ir a los avatares de DolarToday” (la página
web convertida en referencia del dólar paralelo), dice este experto.
Aunque muchos compradores puedan no creerlo, según González los precios
en Venezuela se mantienen muy rezagados respecto a los precios
internacionales.
“Aquí puedes conseguir viviendas nuevas, a estrenar en 400 dólares el
metro cuadrado. Eso ni lo sueñas en países parecidos al nuestro, como
Colombia o Perú”, dice González.
Esta realidad desdice la tesis de agentes del mercado que llegaban a
pedir por metro cuadrado en Caracas valores comparables a los de Madrid o
Nueva York, lo que lleva a algunos analistas a pensar si no es que se
trata de una burbuja que estalló junto con el colapso de toda la
economía.
“No puedes pretender vender el metro cuadrado en Caracas, la segunda
ciudad con más asesinatos en todo el mundo por cada 100 mil habitantes,
al mismo precio que en Madrid. No tendría ninguna racionalidad”,
comentaba un economista al describir las distorsiones locales.
“El problema es macro, del sistema. Simplemente al mantener una
inflación como la que tenemos el mercado se vuelve loco. No hay manera
de verlo de forma objetiva”, explica por su parte González.
“Diría que la situación es inmanejable porque no tenemos mercado
primario de viviendas. Las nuevas no existen. El sector privado no está
construyendo ni el público. Al no haber mercado las condiciones las
fijan los propietarios y ese mercado se ha agotado por la falta de
demanda”, resume.
“Lamentablemente pasa todos los días: vemos gente que ha liquidado su
propiedad a la mitad del valor de lo que aspiraba porque simplemente
necesitan el dinero”, señala.
Hay otro fenómeno creciente, el de personas y familias que están
liquidando sus inmuebles no para irse del país sino para quedarse, vivir
arrimados o en un lugar más pequeño para sobrevivir y seguir comiendo.
“Es gente que está bajando de clase social y nivel de vida para poder
sobrevivir. Estoy hablando de profesionales universitarios. Son casos
recurrentes”, revela.
En medio de las dificultades, los vendedores están hasta aceptando
bolívares, para arreglárselas como puedan y buscar sus propios dólares o
tratar de proteger cuanto antes el capital, confirmaron fuentes del
mercado, además del propio González.
En medio de esta tormenta perfecta del sector inmobiliario, hay gente vendiendo paraguas.
“Hay mucha gente haciendo el peor negocio de su vida, pero otros el
negocio de su vida, comprando a precios históricamente muy bajos a los
cuales no se puede construir hoy porque no alcanza. Si alguien tiene
posibilidad de invertir alguna platica están haciendo buenos negocios”,
señala González.
Fuente: El estimulo / Omar Lugo |
