El metromover pasa frente a Reach, un condominio en construcción en Brickell City Centre. Emily Michot / Miami Herald
La
gran apertura de un centro de ventas de pre construcción del condominio
SLS Lux Brickell atrajo a cientos de agentes inmobiliarios en una
sofocante noche de junio.
Con la imponente escultura de bronce Torso Masculino de Fernando Botero
emergiendo por encima, Jorge Pérez, presidente y gerente general de
Related Group, hizo el recorrido mientras la multitud llevaba copas con
espumante y mordisqueaba aperitivos.
Pérez estaba contento. ¿Y por qué no?
SLS Lux Brickell ya tiene reservaciones de compradores para adquirir
$200 millones en unidades —la mitad de las ventas totales del proyecto—
antes del lanzamiento formal del centro de ventas el 11 de junio, de
acuerdo con Related, que construye conjuntamente el lugar de primera
clase con el magnate inmobiliario W. Allen Morris, propietario del
terreno.
“Miami es el amor del mundo”, dijo Pérez, quien encabeza un nuevo auge
en la construcción de condominios seis años después que el último
terminó en una crisis espectacular. Entonces, miles de compradores
incumplieron los contratos de condominios recién construidos en Miami en
medio de valores que caían en picada. Ahora, manifestó Pérez, todo el
mundo quiere un lugar aquí”.
Junto con el flujo confiable de inversionistas de Argentina, Brasil,
México y Venezuela, Miami se mantiene atrayendo a compradores de Canadá,
Francia, Inglaterra y Rusia, entre otros lugares. Todos los ojos están
puestos en los chinos para ver si se unen de forma importante a esta
competencia.
Conspicuamente ausentes de los compradores están los residentes del Sur
de la Florida. Pocos habitantes locales tienen grandes depósitos de
efectivo para participar en el auge de las pre contrucciones o medios
financieros para pagar los altos precios de las unidades, incluso si
está disponible el financiamiento hipotecario.
Con la recuperación que ha ganado fuerza durante los dos últimos años,
las preguntas que surgen son: ¿Cuántos condominios nuevos puede absorber
el mercado extranjero? ¿Y cuánto puede durar esto?
En la franja este del Condado Miami-Dade, donde se concentra el auge, se
construyen 40 proyectos de condominios con 6,781 unidades. Se
planifican otros 56 con 10,907 unidades, con las aprobaciones para
seguir adelante, y se han propuesto 36 proyectos más con más de 8,300
unidades, de acuerdo con Peter Zalewski, un director en
Cranespotters.com, una firma de Miami que estudia de cerca la
construcción de condominios en el Sur de la Florida.
Durante los dos pasados años, los costos de la tierra y la construcción
en Miami han aumentado, y de la misma forma lo han hecho los precios de
las unidades. Un proyecto típico en el downtown de Brickell que se
hubiera vendido por $400 el pie cuadrado en el 2012, cuesta hoy $600 por
pie cuadrado, de acuerdo con International Sales Group, una firma de
mercadeo de condominios en pre construcción con sede en Aventura. Los
proyectos exclusivos en South Beach están bien por encima de los $2,000
por pie cuadrado.
Este ciclo de la construcción en Miami se distingue en varias formas del
anterior. La mayor diferencia es que los compradores de unidades hacen
grandes depósitos, generalmente un 50 por ciento del precio de compra,
en etapas durante la construcción, financiando a los promotores
inmobiliarios la mayor parte de los costos globales de la construcción.
{La ley de la Florida permite a los promotores inmobiliarios gastar los
depósitos para gastos directos de construcción, excepto un 10 por
ciento, que se debe colocar en un depósito a menos que se emita un
bono).
El nivel de compromiso de los compradores (en contraste con el 20 por
ciento de entrada que era típico durante la vez anterior) aumenta
radicalmente la posibilidad de que los compradores cierren los contratos
cuando estén listos los edificios, dicen los promotores inmobiliarios.
Cualquier cosa que provoque el fin de este ciclo de condominios, no será
una repetición del anterior auge, cuando los compradores se salieron de
sus contratos - no siempre que se requieran grandes depósitos -
predijeron los promotores inmobiliarios.
Otro cambio en esta ocasión es que las unidades de condominios de lujo
son más sofisticados, con precios mucho mayores que llegan a las ocho
cifras (el penthouse en Faena House, en Miami Beach, apareció a la venta
por $50 millones), lo que lleva a Miami al círculo elitista de las
ciudades del mundo en que los súper ricos vienen a participar o quizás a
hacer negocios.
Mientras los promotores inmobiliarios libran una batalla en aumento para
ofrecer lo mejor de lo mejor, Miami se ha convertido en un taller para
los arquitectos internacionalmente famosos, como Richard Meier, Zaha
Hadid y Bjarke Ingels, y prominentes diseñadores interiores y
arquitectos paisajistas.
Exóticos materiales de construcción, electrodomésticos de última
generación y características de casas inteligentes son de rigor.
“Todos hacen edificios con equipamientos y juguetes que se apartan de
los edificios de la ocasión pasada”, dijo Gil Dezer, presidente de Dezer
Development, que se encuentra en el medio de la construcción de la
Torre Porsche Design de 60 pisos en Sunny Isles Beach. La torre, que se
vende a multimillonarios de todo el mundo, tendrá elevadores
automatizados de autos para llevar los vehículos a la unidad del
residente. La mayoría de los balcones tendrán piscinas privadas para
clavados.
En medio del auge, Miami ha apuntalado su papel como un imán para los
ricos extranjeros que buscan un lugar seguro para la inestabilidad
política en América Latina y otras partes.
Muchos de los inversionistas extranjeros que compran las unidades de
“lujo asequible” en el downtown de Brickell, probablemente los renten,
dicen los agentes inmobiliarios, mientras los que compran las
propiedades ultra lujosas como Faena House, Porsche Design Tower y
Mansions at Acqualina, las mantendrán para uso personal, aunque sólo lo
hagan ocasionalmente.
En una muestra de confianza, muchos bancos que retrocedieron a los
préstamos para la construcción de condominios durante la crisis
inmobiliaria, han regresado al mercado. Durante los últimos 18 meses,
estos bancos se han mostrados cada vez más dispuestos a prestar a los
proyectos de condominios en el Sur de la Florida.
“Clasificaría el mercado financiero para condominios como muy activo y
más bien líquido”, dijo Scott Wadler, un importante analista
inmobiliario en HF, una firma de mercado comerciales de capital para la
industria inmobiliaria.
Los prestamistas buscan generalmente dos cosas de un promotor
inmobiliario, dijo Wadler: una trayectoria probada y un nivel sustancial
de ventas bien calificadas de pre construcción.
Con los promotores inmobiliarios recaudando grandes depósitos de los
compradores, la relación préstamo-costo es mucho más conservadora que en
el pasado. Por ejemplo, proyectos relacionados generalmente toman
prestado alrededor de un 30 por ciento del costo de un prestamista, con
el dinero del promotor inmobiliario y los depósitos de los compradores
suministrando el resto, según Carlos Rosso, presidente de la división de
construcción de condominios. Otros promotores inmobiliarios están
tomando más préstamos de los bancos.
Es una adivinanza cuánto durará esta edad dorada de la construcción de
condominios. Predecir la trayectoria de la construcción de condominios
es tan arriesgado como predecir el mercado accionario, quizás más
difícil.
“Ojalá supiera en qué parte del ciclo estamos”, dijo Pérez, eje de los
condominios en Miami. La demanda de condominios tendrá sus vaivenes
durante el tiempo, y los precios subirán y bajarán, predijo Pérez, pero
la emergencia de Miami como un imán para la riqueza extranjera y la
visión a largo plazo para el mercado de condominios es optimista.
“¿Cuánto durará la demanda? Creo que un tiempo muy, muy largo”.
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