La renta disponible de los hogares lleva reactivándose desde verano de 2014 y finalmente la mejora en los recursos empieza a notarse en el mercado. Las ventas del comercio minorista en la campaña de Navidades aumentaron el 4,2% en el mes de diciembre según datos del INE, pero también se registra un mayor interés por la inversión en productos duraderos como la vivienda. El año 2015 se cerrará por encima de las 400.000 unidades vendidas, un 10% más que en 2014, estimación dada a conocer en el informe Situación Inmobiliaria en España, de BBVA Research, presentado en diciembre.
Todo parece indicar que esta tendencia se consolidará en este año que ahora arranca, una llamada al optimismo que debe venir acompañada de una necesaria precaución para no incurrir en errores pasados. La crisis puso de manifiesto un insostenible endeudamiento de las economías familiares, convirtiéndose en una de las características más preocupantes y específicas del cambio de ciclo español. Con intención de que esta situación no se repita ahora que el mercado inmobiliario se reactiva, el citado informe de BBVA Research considera por primera vez un nuevo indicador informativo llamado a dar mayor transparencia al sector inmobiliario.
¿Qué deuda puedo asumir?
Se ha bautizado como Accesibilidad-Riesgo, y trata de cubrir un importante vacío para comprender con términos objetivos el riesgo que una familia asume con la compra de una vivienda y su habitual financiación crediticia. Para ello se analiza “la relación existente entre la capacidad de endeudamiento de las familias y el precio de la vivienda”, y de su conclusión resulta un indicativo sobre el nivel de riesgo que se asume. Su objetivo es facilitar la labor de búsqueda del hogar adecuado a cada familia sobre un baremo racional que asegure la tranquilidad en el pago, incluso asumiendo que las condiciones del mercado crediticio se pueden modificar a lo largo de la vida del compromiso financiero adquirido.
¿Cómo calcularlo?
Sobre estas ratios se ha establecido que “una familia habrá alcanzado su límite de inversión inmobiliaria si destina la tercera parte de sus ingresos al pago de sus cuotas hipotecarias“. Para conocerlo se establece un cálculo complejo a partir de sus ingresos brutos, sus ahorros, las tasas de interés y la maduración de los préstamos hipotecarios: “Si dicho valor teórico es superior al precio de la vivienda en el mercado, las familias no estarán sobreexpuestas al riesgo inmobiliario, y se prevé que le podrán hacer frente en condiciones adversas futuras”. Los interesados en conocer la metodología de cálculo con más detalle pueden consultar la página 26 de este enlace.
Así cuanto más alto sea el indicador resultante, y siempre superior a cien, mayor será la probabilidad de que las familias cumplan con sus cuotas hipotecarias con comodidad. Si por el contrario, el resultado da por debajo de cien, se incrementará el riesgo, en mayor medida cuanto más próximo esté al cero. De este modo sabremos que esa inversión escapa al potencial deendeudamiento aconsejable para la familia.
Fuente: El blog de Anida
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