Craig
Emond, un agente de Sotheby’s International, compró un condominio en
Icon Brickell II en el 2010, cuando el mercado estaba por el piso, y ha
visto cómo ha crecido su inversión. AL DIAZ / MIAMI HERALD
El
autobús de excursiones dio una vuelta en una esquina cerca de Brickell
Avenue el sábado en la mañana, mientras el guía señalaba a un punto que
todos se levantaron para ver: una de las docenas de torres de
condominios en construcción.
“Piensen en los condominios en preconstrucción como contratos futuros”,
dijo al grupo Peter Zalewski, fundador de Condo Vultures y el website y
condominios en preconstrucción CraneSpotters.com. “En Nueva York se
negocia en acciones. En Chicago se negocia en futuros. En Miami se
negocia en condominios”.
El mercado de condominios de Brickell Avenue en Miami se ha convertido
en tal sensación internacional, que el experto en condominios Zalewski
lanzó el fin de semana durante Art Basel autobuses de excursiones para
inversionistas, agentes inmobiliarios y cualquiera lo suficientemente
intrigado como para gastar $75 por un rápido vistazo. Las giras se
hicieron tan populares que fueron duplicadas en frecuencia en las
mañanas y tardes, y recientemente agregaron un viaje por barco a lo
largo de la Bahía de Biscayne.
Lejos de escarmentar por el último fiasco de exceso de construcción, los
urbanizadores de Miami buscan una nueva vuelta. Alentados por
inversionistas extranjeros con grandes cantidades de efectivo, 47
proyectos de condominios se encuentran bajo construcción al este de la
autopista I-95 en Miami-Dade, ocho de ellos en el área de Brickell, y
muchos más en etapas previas.
Las nuevas construcciones, muchas de ellas diseñadas por importantes
arquitectos internacionales, con equipamiento de última generación,
amplias terrazas con cocinas al aire libre y piscinas privadas.
Esta generación de condominios tiene precios aún mayores que durante el
último auge, algunas veces en el rango de ocho cifras. En conjunto, los
precios de los actuales condominios han subido ampliamente desde sus
mínimos hasta llegar a un nuevo nivel más alto de propiedades a la
venta.
En el código postal 33131 de Brickell Avenue, el precio mediano de un
condominio aumentó en el 2013 un 22 por ciento, a $415,000, con respecto
a un año antes, de acuerdo con un análisis del Miami Herald y el Centro
de Reportajes Investigativos de la Florida. El precio mediano de los
condominios es menos de un 14 por ciento de su máximo del 2007 de
$480,000. Ha crecido el 60 por ciento desde su mínimo de $260,000 en el
2009.
A pesar del notorio crash de los condominios en Miami, cuando
especuladores incumplieron contratos de preconstrucción de unidades en
medio del desplome de los precios, los condominios de Brickell
resultaron ser inversiones bastante sólidas. El precio mediano en el
código postal principal de Brickell ha subido un 44 por ciento desde el
2003 y está un 14 por ciento por debajo del máximo.
Aunque sus precios son extremadamente cambiantes, los condominios de
Brickell dieron más ganancias que una casa unifamiliar en el código
postal 33146 de la estable ciudad de Coral Gables. En el 33146, los
precios de la vivienda estuvieron entre los más estables del sur de la
Florida durante el crash (bajando en un 36 por ciento del punto más alto
al más bajo) y el precio mediano subió 33 por ciento desde el 2003,
pero siguen un 22 por ciento por debajo de su punto máximo.
EXTENSIÓN HACIA EL NORTE
A medida que Brickell se ha ido quedando sin espacio, la ola de
construcción de condominios se ha extendido por Biscayne Boulevard
pasando por Edgewater, que está bien avanzada en su transformación de
barrio empobrecido a un centro urbano a la moda con rascacielos de lujo
que aprovechan la vista a la bahía y lo central de la ubicación.
En los meses recientes, el mercado de reventa de condominios de Miami
está mostrando señales de estar llegando a su tope. Luego de una larga
escasez de oferta, una oleada de unidades en reventa han salido al
mercado en los últimos meses, dando a los compradores más opciones y
mayores libertades.
DIFICULTADES DE FINANCIAMIENTO
A pesar de la recuperación del mercado, los prestamistas tradicionales
de hipotecas continúan desconfiando de los condominios, tanto en Miami
como en el resto de la Florida. FannieMae tiene pautas de préstamo más
estrictas creadas especialmente para los condominios de la Florida, las
cuales exigen, entre otras cosas, un mayor valor acumulado que para
otras hipotecas residenciales.
En la Florida es más fácil recibir un préstamo por una segunda vivienda
que por un condominio que es la residencia primaria. ¿Una hipoteca
convencional para un condominio de inversión en Miami? Ni hablar de eso.
“Se trata de discriminación federal en el mercado de la vivienda”, dijo
Grant Stern, presidente de Morningside Mortgage. “La gente que establece
las regulaciones para los condominios no entiende el mercado de la
Florida”.
O a lo mejor sí.
Gran parte de la nueva construcción de condominios está muy lejos del
alcance de la mayoría de los miamenses, incluso en el caso de que
pudieran obtener una hipoteca, lo cual subraya la creciente brecha entre
ricos y pobres.
El boom actual de condominios de lujo ha revivido el debate sobre la
cuestión de la asequibilidad de la vivienda. “Esto no puede ser una
ciudad de millonarios”, dijo Mark Sarnoff, comisionado de la Ciudad de
Miami y presidente de la Autoridad de Desarrollo del Downtown (DDA), en
una confrencia celebrada en marzo en el antiguo edificio del correo en
100 NE 1 Ave. Afuera, los desamparados empezaban a acomodarse para pasar
la noche en sus frazadas y cajas de cartón aplanadas.
REINA EL PAGO EN EFECTIVO
Casi toda la demanda de preconstrucción de condominios proviene de
extranjeros con abundancia de dinero en efectivo, dispuestos a dar por
adelantado el 50 por ciento o más del precio durante la construcción.
Muchos vienen de Venezuela, Argentina, Brasil y Rusia en busca de un
lugar seguro donde invertir su dinero.
Los fanáticos del modelo de financiamiento de depósito del comprador
alegan que el mismo impedirá el tipo de especulación que llevó a la
crisis la vez pasada, cuando los compradores dieron depósitos pequeños
con planes de revender las unidades en cuanto estuvieran listas. Sólo el
tiempo dirá.
Casi todas las unidades entregadas a compradores en el edificio
MyBrickell de Related, ubicado en el 31 SE 6 Street, en el código postal
33131 aparecieron puestas a la venta poco después de que se terminara
el edificio en enero, según un análisis hecho por Zalewski.
No hay por qué preocuparse, dijo Carlos Rosso, presidente de desarrollo de condominios de Related.
“No creo que eso sea preocupante en absoluto. Sabemos que los
compradores son gente de Latinoamérica. Algunos están alquilando sus
unidades, y otros están tratando de venderlas”, dijo Rosso. “Las
unidades se están alquilando con extrema rapidez, y todo el mundo ha
cerrado la compra y ha venido para acá. ¿Que si nos gustaría ver más
usuarios finales? Por supuesto”. | |
No hay comentarios:
Publicar un comentario