Estados Unidos: El auge inmobiliario de Houston tiene un problema: el derrumbe del petróleo

El centro de Houston ha agregado varias torres de oficinas en los últimos años.  La silueta escarpada de esta ciudad rica en petróleo parece ser la víctima más reciente de la caída de los precios del crudo. Durante el reciente auge del sector energético, los constructores llegaron en masa a Houston, tanto así que un sexto de todo el espacio de oficinas bajo construcción en Estados Unidos se encuentra en la zona metropolitana de esta ciudad de Texas. Pero ahora, la necesidad de más oficinas se está esfumando debido a una caída en los precios del petróleo que ha llevado a las compañías de energía del optimismo y el crecimiento a la ansiedad y la reducción de costos. Los precios del crudo han retrocedido  más de 50% desde junio. La demanda de espacio de oficina “prácticamente se va a detener”, dijo Walter Page, director de estudios sobre este segmento en la firma de datos inmobiliarios CoStar Group Inc. “Duele mucho más cuando tienes muchas construcciones”.  Para fines de 2014, se había iniciado la construcción de alrededor de 80 edificios con casi 1,7 millones de metros cuadrados de espacio de oficina en el área de Houston, según CoStar. Muchas de las obras fueron planeadas o se iniciaron cuando el crudo rondaba los US$100 por barril. Ayer, el barril en EE.UU. se ubicó en menos de US$50. La cantidad bajo construcción representa 16% de todas las construcciones de oficinas en desarrollo en EE.UU. La fiebre de construcción ha creado miles de empleos, no sólo en los edificios en obra, sino también en los fabricantes de ventanas, empresas de concreto y servicios de comidas que alimentan a los trabajadores. Pero a medida que la gran disponibilidad de espacio de oficina se acerca, compañías de energía, incluidas Halliburton Co., Baker Hughes Inc., Weatherford International y BP PLC, han anunciado de manera colectiva que eliminarán más de 23.000 empleos, muchos de los cuales están en Houston. En meses recientes, las compañías se han apresurado a subarrendar espacio con 483.000 metros cuadrados disponibles en el mercado al mes pasado, frente a alrededor de 93.000 metros cuadrados a mediados de 2014, según la firma de corretaje Savills Studley. BP, por ejemplo, está tratando de subarrendar alrededor de 22.000 metros cuadrados de espacio en su campus de Westlake, que representa cerca de 11% del espacio de la petrolera en ese complejo de oficinas, según CoStar. Un vocero de BP dijo que la compañía está “consolidando” sus instalaciones. Las condiciones podrían mejorar si los precios del crudo suben. La Agencia Internacional de Energía dijo el martes que los recientes recortes de producción de las empresas seguramente desacelerarán la generación de petróleo en EE.UU., lo que a su vez conllevará a una recuperación de los precios. De todos modos, el actual auge de nuevas oficinas es el más grande de Houston desde la década de los 80 cuando una crisis del crudo, combinada con una alta tasa de desocupación en los rascacielos, convirtió a Houston en un símbolo estadounidense del exceso de construcción.  Después, armados de deuda de un sector bancario ansioso por prestar, las firmas urbanizadoras provocaron una ola de construcción de edificios en la ciudad, en algunos años elevando la oferta de oficinas en más de 10%. Las tasas de desocupación pasaron de alrededor de 9% a más de 30%, el valor de los inmuebles se desplomó y los propietarios dejaron de pagar sus hipotecas. Entre 1980 y 1989, más de 425 instituciones de Texas quebraron, incluyendo nueve de los bancos más grandes del estado. Pocos predicen ahora una crisis de esa escala. Incluso si los precios permanecen bajos, la economía local es hoy en día más diversificada que en la década de 1980, y sectores como el de salud y educación superior representan una porción mayor de la fuerza laboral. Además, las nuevas construcciones equivalen a alrededor de 6,3% de toda la oferta de oficinas de la zona, y hay mucho menos construcción especulativa, es decir, antes de que consigan inquilinos.  “Todos aquí en Houston están aguantando la respiración”, dijo Michael Scheurich, presidente ejecutivo del contratista general Arch-Con Corp., que en este momento construye dos proyectos de oficinas medianas en el área. Scheurich dijo que la empresa ha pasado de menos de 25 empleados en 2011 a alrededor de 80 hoy con el auge de construcción. Ahora espera que la economía del estado “aterrice de forma suave”. De todos modos, las grúas de construcción abundan en Houston, gracias a empresas de bienes raíces que cotizan en bolsa, fondos de pensiones y otros como el gigante sueco Skanska AB, que están financiando la construcción sin depender demasiado de la deuda como a fines de los 80. La constructora Hines está levantando una torre de 48 pisos en el centro de Houston de manera especulativa sin ningún inquilino asegurado. En The Woodlands, una ciudad que crece cada día más en el norte del Gran Houston, Exxon Mobil está construyendo una nueva sede de casi 280.000 metros cuadrados. En Houston, a lo largo de la carretera interestatal 10, hay varios proyectos medianos en construcción diseñados para las empresas de exploración y producción petrolera en el llamado Corredor de Energía. Los analistas dicen que esto demuestra cómo el sector es altamente susceptible a los vaivenes debido al largo periodo que transcurre entre el momento en que los edificios empiezan a construirse y se concluyen, algo que se agrava por la tendencia de las firmas constructoras y financistas de empezar proyectos en masa y al final del ciclo de auge. “Será un año suave, es difícil no verlo”, dijo Mike Mair, subdirector ejecutivo de Skanska a cargo de desarrollos en el área de Houston. La empresa está dando los toques finales a un nuevo edificio de 12 pisos en el Corredor de Energía que ya está arrendado en un 62%. Un edificio casi idéntico que se construye al lado aún no tiene inquilinos. Aun así, Mair dijo que cree en la fortaleza económica de la ciudad a mediano y largo plazo, lo que le da confianza para terminar su trabajo en la segunda torre. “No tengo miedo de 2016 o 2017”, dijo. Por supuesto, tasas de desocupación más altas significarían alquileres más bajos A fines de 2014, los alquileres de edificios de alta calidad promediaban US$34,51 por pie cuadrado (US$371,47 por metro cuadrado), cerca de 15% más frente a principios de 2012, según CoStar. Pero los agentes inmobiliarios dicen que los incentivos de los propietarios han aumentado, y los arriendos usualmente siguen la dirección de los precios del crudo, con un retraso de uno o dos trimestres. Aun así, las rentas son una ganga en comparación con otras grandes ciudades como Nueva York, donde el alquiler de las oficinas de alta calidad promedia US$59 por pie cuadrado (US$635,9 por metro cuadrado).  La municipalidad de Houston, por ejemplo, podría beneficiarse. El gobierno había estado planeando construir una nueva sede para su departamento de policía a un costo estimado de entre US$750 millones y US$1.000 millones. Fuente: laprensa.hn