CONDOMINIOS: COMO FUNCIONA?

El Condominio de la A a la Z

Administrador: es nombrado y revocado por la Asamblea de Propietarios, dura un (1) año en sus funciones y puede ser reelecto. El administrador puede ser persona natural o jurídica

Agua Comun: la que gastamos en el edificio para regar jardines, plantas, limpieza de areas comunes, piscina. El propietario no debe desconocer el pago de este gasto comun, ya que aun cuando no lo usa de manera directa, constituye un gasto común al cual está obligado a pagar

Alicuota: es la cuotaparte que cada propietario tiene en la propiedad general de un Edificio, y con respecto a ese porcentaje le corresponde aportar a los gastos comunes de acuerdo a la alícuota que le corresponda  según el documento de propiedad y de condominio

Area Comun de uso exclusivo: el uso exclusivo de determinadas areas comunes viene dado por Documento deCondominio, en este caso confiere uso mas no derecho de propiedad de tal area, ejemplo: patio de retiro, jardin frente a PB, terrazas y espacios en azoteas. El propietario cuyo uso comun le ha sido asignado, tiene el derecho de disfrute, mas no de disposición y asume el pago de gastos de mantenimiento y reparaciones menores

Asambleas de Propietarios: es la máxima autoridad en inmuebles sometidos a la propiedad horizontal, sus decisiones son obligatorias para todos los propietarios, hayan asistido o no a la misma, hayan salvado su voto o manifestado inconformidad con los acuerdos logrados, haya asistido pero se niega a firmar el acta. 

La única manera de desconocer o desobedecer los acuerdos de una Asamblea, es impugnando su Nulidad ante los tribunales competentes, dentro de los 30 dias siguientes a su celebración

Tienen derecho a voz y voto en toda asamblea, los propietarios de inmuebles, no los inquilinos

Las asambleas de propietarios deben celebrarse cumpliendo con los requisitos establecidos en el articulo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, a saber:

1. Publicar en prensa la convocatoria con 3 días de anticipación
2. Fijar en lugares visibles  y públicos del Edificio dicha convocatoria (ascensores, estacionamientos, carteleras)
3. Dejar un ejemplar de la convocatoria en cada inmueble
4. Levantar un Acta que firmaran los propietarios asistentes a la misma 

Conserje: ya no podemos llamarle conserje porque según la Ley especial que los rige, este término es peyorativo o denigrante, Existen todavía estos trabajadores pero ahora son llamados TRABAJADORES RESIDENCIALES, y adicional a las normas de la Ley Orgánica del Trabajo, le es aplicable la Ley especial para la Dignificación de trabajadores residenciales, publicada en Gaceta 39.668 del 6 de mayo de 2011

El patrono del trabajador residencial es la Comunidad de Propietarios  y no el Administrador

Copropietario: tiene esta cualidad quien adquiere un inmueble en condición de tal, bien sea mediante compra, dacion en pago, herencia, y cualquier otro medio de adquirir una propiedad. En este caso la persona es propietaria de su inmueble y copropietaria sobre cosas y áreas comunes en proporción a la alícuota de su inmueble. Dos o mas personas pueden ser propietarias de un solo inmueble 

Deudas de condominio: cuando agotemos gestiones de cobranza y diligencias amistosas de cobro que hayan sido infructuosas y lastimosamente las deudas alcancen montos considerables, la misma debe ser demandada ante los tribunales Civiles, ya que es el mecanismo que la Ley dispone para ello. Las deudas de condominio se demandan por el procedimiento de la Via Ejecutiva 

La suspension de servicios basicos como agua, electricidad, o limitacion a la propiedad constituyen hechos arbitrarios que deben evitarse en toda comunidad. No podemos suspender agua, prohibir entrada al edificio, eliminar llaves de acceso al estacionamiento  porque derechos constitucionales lesionados, serán restituidos  a través de Amparo Constitucional 

Las deudas de condominio prescriben a los 20 años por ser obligaciones Propter rem, están ligadas a la  propiedad y no a la persona. Planillas de condominio no son facturas que vencen a los 3 años

Documento de Condominio: sus normas son obligatorias para todos los propietarios, es modificado por unanimidad de los propietarios

Finiquito de Administración: documento que firman Administrador y comunidad representado pro la junta de condominio y que pone fin a la relación contractual

La ley no establece lapsos para presentar finiquitos una vez culminada la relación contractual, este lapso, generalmente lo fijan las partes vía contrato 




Fondo de Reserva: constituye la reserva en dinero que tiene toda comunidad, se alimenta del aporte de cada propietario de manera mensual, la Ley de Propiedad Horizontal no lo regula pero generalmente el régimen de este Fondo viene en todo documento de condominio, donde la mayoría de las veces se estipula que se incrementa con el aporte del 10% mensual de los gastos comunes. Es creado para contingencias, emergencias y gastos mayores.

Gastos Comunes: los gastos mensuales en los que incurre cualquier edificio: vigilancia, electricidad, agua, trabajador residencial (antes conserje), mantenimiento de jardines, ascensores, y otros gastos comunes

El propietario paga los gastos en proporción a su alícuota y no por partes iguales entre todos

Los Gastos comunes son: (Art. 11 de la Ley de Propiedad Horizontal)

1. Los causados por la administración, conservación, reparación de cosas comunes
2 Los que se hubieren acordado como tales por el 75% de los propietarios
3. Los declarados comunes por la Ley o por el Documento de Condominio

Junta de condominio: Decide por mayoria de votos, tiene facultades de vigilancia y control. Está conformada por 3 propietarios por lo menos, y 3 propietarios suplentes (no pueden ser miembros de junta de condominio, el inquilino, el hermano del propietario, el empleado del propietario cuando éste sea una persona jurídica

La Junta de condominio decide por mayoría de votos, decisiones tomadas por uno solo de ellos esta viciada de Nulidad

La Junta de condominio es nombrada por la Asamblea de Propietarios, dura un (1) año en sus funciones y puede ser reelecta





Ley de Propiedad Horizontal: contiene las normas que rigen a los condominios,  deben ser cumplidas por todos los propietarios, vivan o no en el inmueble (apartamento, oficina, local). La ley vigente fue publicada en la Gaceta Oficial N° 3241  de fecha 18 de Agosto de 1983 

Libros en el condominio: se deben llevar 3 libros ( Asambleas, Junta, Contabilidad) todos deben ser previamente autenticados ante una Notaria Publica (Art. 20)

Recibo de condominio: llamamos recibo de condominio a la Planilla, relación de gastos mensuales que reflejan detalladamente los Gastos Mensuales en los que incurre el Edificio, allí se relacionan también los ingresos si los hubiere, el estado de Fondos, provisiones para pagos de Luz y Agua y demás cuentas que componen los Gastos e ingresos de un inmueble. 
Reglamento de Condominio: debe ser aprobado por la Asamblea de Propietarios y el mismo debe ser registrado ante la oficina de Registro Inmobiliario, caso contrario no tendrá valor alguno (Art. 26)

Rendición de Cuentas: tanto Administrador como Junta de condominio deben presentar cuentas de su gestión  Generalmente se presentan cuentas anualmente ante la Asamblea de Propietarios presentando la relación detallada de ingresos y egresos de la administración

Vecinos ruidosos: 3 vías para atacar ruidos molestos en nuestra comunidad. 1) Conversar con el vecino. 2) Acudir ante el Juez de Paz Comunal ya que tiene competencia en esta materia. 3) Denunciar la perturbación a la tranquilidad publica y privada ante las Fiscalias Municipales.

La perturbación a la tranquilidad publica prevé una pena de hasta 100 unidades tributarias según lo dispuesto en el articulo 506 del código penal 

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