Publicidad del incipiente mercado inmobiliario cubano en el Paseo del Prado en La Habana.
Tres
años después de haberse liberado la venta de casas en Cuba, las
estadísticas muestran un ligero descenso en los precios y un aumento
discreto de las ventas en el recién abierto mercado inmobiliario cubano
de la isla en momentos en que el déficit de viviendas se acentúa cada
vez más en el país.
Un reciente estudio realizado por The Havana Consulting Group constató
un crecimiento del 95.5%, con 88,000 casas vendidas el pasado año, casi
el doble de las 45,000 del 2012. Sin embargo, resulta todavía un número
muy bajo si los comparamos con los 3.7 millones del fondo habitacional
cubano, según datos oficiales de la Oficina Nacional de Estadísticas e
Información (ONEI).
El volumen de ventas está comprendido en el total de traspasos de propiedad registrados durante el año, que ascendió a 200.000.
Estos resultados arrojan que solo el 2.38% de las casas existentes se
vieron involucradas en operaciones de compraventa en el 2013.
A este panorama de operaciones se suma el hecho de que el déficit
habitacional se incrementó en los últimos años hasta el millón
viviendas. Hace dos años la carencia se situaba en los 700,000
inmuebles.
El incremento del déficit se deriva de que la construcción de casas cayó
un 48% en el período 1989-2013. Desde el 2006, cuando se edificaron
11,373, las estadíticas reflejan un retroceso continuado hasta el pasado
año, cuando apenas se construyeron 25,634, y 12,217 de ellas como
resultado del esfuerzo propio de la población.
Valga recordar que el 60% de las viviendas se encuentran entre regular y
en mal estado, lo que constituye un factor del crecimiento acelerado de
la demanda en el mercado inmobiliario.
Precios más bajos
El aumento de la cantidad de casas vendidas en el país se debe a dos
motivos clave: la disminución de los precios de las viviendas y al
factor migratorio. Muchas de estas viviendas son vendidas por personas
que abandonan definitivamente del país y ahora pueden hacerlo con un
capital, a diferencia de la etapa precedente a noviembre del 2011,
cuando estaban obligados a entregar la propiedad al Estado sin recibir
compensación alguna.
En realidad, el segmento de la población que emigra constituye uno de
los nichos de mayor dinámica dentro del todavía incipiente mercado
cubano de bienes raíces.
El estudio reflejó que, en general, que los precios de la vivienda han
disminuido en todas las provincias monitoreadas con relación al año
anterior. La disminución más notable se produjo en los mercados de
Matanzas (27.47%), La Habana (19.80%) y Cienfuegos (16.04%), seguidas
por Artemisa (8.79%) Camagüey (8.53%) y Holguín (8.36%).
Finalmente, las de menor cambio de precios fueron las provincias de Villa Clara (6.18%) y Sancti Spíritus (2.33%).
La disminución de los precios se explica a la poca movilidad que tuvo el
mercado en el primer año después de liberado el negocio de bienes
raíces, en el 2011. En el segundo año se observa una reevaluación de los
precios por parte de los propietarios, lo cual indica que el mercado
comienza a autorregularse. La tendencia podría continuar acentuándose
gradualmente en los próximos años si no hay cambios profundos que
impacten en el mercado y cambien la dinámica actual en las operaciones
de compraventa.
La Habana, el mercado mayor
El estudio corroboró que la capital es el principal mercado del negocio
de bienes raíces en Cuba. Actualmente en La Habana vive el 19 % de la
población del país y tiene el 18% de las capacidades de alojamiento.
Además de la lógica afluencia de residentes por tratarse del núcleo
político, económico y cultural de la nación, es el destino principal de
la migración interna, el epicentro del turismo y la región con el mayor
poder adquisitivo en dólares.
De acuerdo con la muestra analizada, el 50.77% de las casas en venta se
encuentran en La Habana, mientras que el 49.33% restante se distribuye
en el resto de las provincias.
Antes y después de 1959
La investigación ha puesto también al descubierto dos interesantes características que marcan la sociedad cubana actual:
1, El mercado inmobiliario cubano está segmentando la sociedad en estratos y clases en virtud de los ingresos de los ciudadanos.
2. Existe una diferencia notable entre los precios de las casas
construidas antes de 1959 con respecto a las viviendas construidas en
los últimos 54 años, en claro reconocimiento a la calidad de las
construcciones concluidas en la etapa revolucionaria.
En este nuevo contexto comienzan a definirse en el mercado segmentos de
población con altos y medianos ingresos, ya sea por su éxito como
trabajador por cuenta propia, porque trabajan en el exterior o reciben
ayuda de sus familiares emigrados. Significativamente, las remesas y
otras contribuciones desde el extranjero van dirigidas, en no pocos
casos, a inversiones en bienes raíces y otros negocios legalmente
permitidos por el gobierno.
En la Habana, esos segmentos beneficados. se están posicionando,
paulatinamente, en viviendas ubicadas en los barrios donde en la “época
capitalista” residían las familias y personas de mayores ingresos y
mejores estándares de vida. Estas casas se localizan en su mayoría en
los municipios Playa y Plaza, principalmente en los repartos Siboney,
Atabey, Miramar, Kohly y Nuevo Vedado, zonas residenciales donde se
vienen estableciendo las élites emergentes surgidas en los últimos años.
Linaje constructivo: capitalista
Centenares de casas que se anuncian en Internet en esas zonas exclusivas
-alrededor de 850 inmuebles- tienen precisos por encima de 100,000 CUC.
De igual manera, hay más de una decena valoradas en un millón de CUC o
más. El valor promedio de una vivienda en estos barrios exclusivos ronda
entre 150,000 y 200,000 CUC.
Esas casas y otras con precios más bajos son las que aparecen los
anuncios de Internet descritas por sus propietarios como “casa de
construcción capitalista”, una estrategia publicitaria para destacar y
diferenciar la calidad constructiva del inmueble en comparación con las
viviendas construidas después de 1959.
A la vez, las ofertas más bajas del mercado se encuentran en las afueras
de provincias, en municipios con las poblaciones de menor poder
adquisitivo y en los barrios más pobres de las cabeceras municipales de
cada territorio.
En general, los precios del mercado inmobiliario tienen un contraste
significativo. Si rastramos las ofertas en barrios como Alamar, en el
municipio Habana del Este, o San Agustín, en La Lisa, el precio de las
viviendas se encuentra en un rango entre 5,000 y 18,000 CUC.
Una burbuja de ilusiones
Tras haberse liberado el mercado inmobiliario cubano, la realidad
refleja las debilidades y limitaciones del marco legal que sustenta las
operaciones de compraventa como parte de las reformas emprendidas en la
economía del país.
En la práctica, las cinco décadas que estuvieron clausuradas las
activiades de compraventa de viviendas pesan todavía mucho. La falta de
mecanismos financieros para estimular las ventas y financiar las
hipotecas, los préstamos irrisorios para encarar la construcción o
reparación de viviendas por parte de los bancos estatales, los bajos
salarios, el limitado poder adquisitivo de la población, y la
inexistencia de un inventario de inmuebles que asegure una dinámica de
ventas, entorpecen tremendamente el desarrollo de este sector.
Más aún, la ausencia del sector privado como motor fundamental de la
industria de la construcción en la isla se añade al rosario de
obstáculos para impulsar un mercado inmobiliario sostenible.
Las regulaciones vigentes (Decreto-Ley 288/2011 y sus resoluciones
complementarias) prohíben adquirir una vivienda a quienes hoy se
presentan como potenciales compradores: los cubanos que viven en el
exterior y los extranjeros interesados en adquirir una propiedad en la
isla.
Para los más necesitados, los cubanos residentes en el país, la
autorización para comprar o vender sus casas ha resultado más el
levantamiento de una prohibición que la implementación misma de una
reforma.
Aun con la novedad de que por primera vez en medio siglo los cubanos
pueden contar con su vivienda como un activo financiero propio, no es un
incentivo suficiente para el auge de un mercado inmobiliario en la
isla. Urge que el gobierno permita que el sector privado participe en la
industria de materiales de la construcción, en el diseño y edificación
de las viviendas, y en la creación de instituciones financieras que
aporten el capital para los proyectos constructivos y las hipotecas de
los compradores.
De lo contrario, el boom del mercado inmobiliario en Cuba seguirá compás
de espera y no pasará de ser otra burbuja de ilusiones en la era de los
cambios de Raúl Castro |
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