Nicaragua: “El mercado inmobiliario comienza a despegar en Nicaragua”

Foto: CORTESÍA / END Melizandro Quirós, economista.  Condiciones. Para el economista Melizandro Quirós, el mercado inmobiliario nicaragüense ha comenzado a despegar producto de la aceleración económica que el país viene experimentando desde hace un par de años. El mercado inmobiliario en Centroamérica espera más y mejor de cara al 2015. Existe una mayor confianza sobre sus perspectivas y su capacidad para mejorar los beneficios, y hay mayores posibilidades para aumentar las inversiones en este sector. “Se estima que las inversiones inmobiliarias representan en la actualidad cerca de un 30% de los portafolios de inversión a nivel mundial”, destaca el experto Melizandro Quirós. ¿Qué reflexión debe hacer una persona antes de invertir en activos inmobiliarios? Más que una reflexión son varias. La primera es que el negocio inmobiliario, a diferencia de una inversión en una entidad financiera, es menos ilíquido, es un negocio de largo plazo, pero que se respalda en activos físicos que tienen una larga duración y, por tanto, le permiten al tenedor del activo una generación de rentas en el tiempo mucho mayor que las que se obtendrían bajo otras formas de inversión. La segunda reflexión es que los negocios están muy interconectados con la actividad económica del país y del mundo; y en este sentido, los negocios inmobiliarios permiten aprovechar los ciclos de bonanza del país, al tiempo que se restringen menos cuando una economía se contrae. ¿Por qué son importantes estas inversiones? Según consultoras internacionales, se estima que las inversiones inmobiliarias representan en la actualidad cerca de un 30% de los portafolios de inversión a nivel mundial, y se estiman que resultan muy valiosos en esos portafolios, porque son instrumentos que tienen una correlación baja con los ciclos económicos, lo que lo hace muy atractivo frente a otras inversiones, como la renta fija que se ve impactada por los aumentos en las tasas de interés. Algunas personas buscan un flujo permanente de ingreso y otras solo buscan una rápida ganancia en cada negocio. ¿Es aconsejable invertir en bienes inmuebles pensando en ganancias rápidas? Definitivamente, el negocio inmobiliario como tal es un negocio de largo plazo, en el cual el mayor fundamento del mismo es la explotación de rentas en el tiempo. Algunos, lamentablemente, han creído que pueden extraer ganancias de muy corto plazo haciendo lo que se llaman “trading inmobiliario”, comprando y vendiendo el activo inmobiliario en diferentes estados, desde la finca en verde hasta vender las casas o el centro comercial recién construido. Este proceso si bien tiene ventanas de oportunidad y grandes ganancias, es una excepción y no la regla; sobre todo porque los activos inmobiliarios, a diferencia de una inversión en el banco, es menos versátil desde el punto de vista de transformación. Si se hicieron casas en un lugar donde no hay demanda, no hay forma de pasarlas para otro punto. Una forma en que se puede reducir el riesgo de invertir en activos inmobiliarios es hacerlo de manera indirecta, por medio de inversiones subyacentes como es el caso de los fondos de inversión inmobiliaria o de desarrollo inmobiliario, donde la inversión de la persona en un portafolio de inmueble se respalda en la emisión de un derecho de propiedad sobre el fondo; en cuyo caso si la persona desea deshacerse de la inversión, a diferencia de tener que vender la casa que construyó, aquí la persona, a través de la bolsa de valores, vende el derecho de propiedad que le corresponde como propietario conjunto de los inmuebles del fondo. ¿Cómo anda el mercado de bienes raíces en Nicaragua? De lo que he podido conocer es que, salvo el caso de la vivienda de clase baja, el mercado inmobiliario estaba en un estado de letargo que ha comenzado a despegar producto de la aceleración económica que el país viene experimentando desde hace un par de años, a lo que se une el ambiente económico internacional, donde los inversionistas extranjeros andan buscando países como Nicaragua, con costos de tierra y de construcción bajos, para realizar inversiones. Esto se ha visto reflejado en la aparición de hoteles y residenciales de lujo en la zona de San Juan del Sur. En general, existen indicios positivos de que el país está generando las condiciones para un impulso en el sector inmobiliario. ¿A nivel de Centroamérica, cómo calificaría a Nicaragua en este campo? Desde el punto de vista comparativo, Nicaragua junto con Honduras son los países que han mostrado los más bajos niveles de crecimiento y desarrollo en sus carteras inmobiliarias, lo cual está muy ligado a la capacidad de compra de esas economías. En el pasado, los problemas económicos de estos países, y principalmente la estrechez o baja demanda de consumo provocaba bajo nivel de demanda de activos inmobiliarios, tanto para uso final como de aquellos que ven el activo inmobiliario como inversión, que es el tipo de demanda más importante para que el negocio crezca. ¿Cómo evoluciona este mercado en la región? La evolución del sector inmobiliario en la región es muy positiva, particularmente en el caso de Guatemala y Costa Rica, con fuerte impulso en centros comerciales y vivienda para clase media y alta. El Salvador está viviendo una inercia en su dinámica producto de problemas fiscales que distorsionan el mercado inmobiliario. Honduras presenta un muy bajo crecimiento en el sector debido a los problemas económicos del país. Nicaragua con la expansión económica que está experimentando ya comienza a mostrar un impulso en el sector que todavía tiene que ser mucho mayor, y que estaría provocando una fuerte presión al aumento de los precios de las propiedades, que en el corto plazo podría ser muy fuerte, pero que necesariamente tiene que verse compensado con más metraje para la venta. ¿Cómo se establece el precio de arrendamiento de un espacio para oficina y cuál es el precio promedio por metro cuadrado en los países de Centroamérica? El precio de arrendamiento de un espacio de oficina es un resultado que está muy ligado a la oferta y demanda de este tipo de activo inmobiliario. Bajo tales circunstancias un arrendamiento promedio de oficina puede resultar relativamente caro, ya sea porque la demanda se está comenzando a incrementar muy rápidamente respecto a la oferta o bien, debido a la insuficiencia de metraje de alquiler para este propósito, que puede incrementar costos. En atención a lo anterior, si bien es cierto que los precios son importantes para explicar cómo se comporta un mercado, lo determinante, la rentabilidad finalmente que al empresario le da un determinado tipo de activo. En cuanto al precio promedio de renta para oficina. El precio está en una banda que podría ir desde US$12 hasta US$ 18 en Costa Rica. Se considera que en Nicaragua son pocas las personas que hacen inversiones en fondos inmobiliarios. ¿Qué se debe hacer para aumentar el interés de los empresarios nacionales? En gran medida una explicación de la situación que comenta es la falta de cultura financiera, donde la gente no conoce o le tiene miedo a la figura. Para que los diferentes agentes económicos sean los empresarios, el señor de la calle, los operadores de pensiones utilicen esta figura es necesario en primera instancia que la gente tenga bien claro cómo funciona el producto y los riesgos del mismo. Aquí es importante también denotar que la gente debe empezar a entender que la inversión en fondos inmobiliarios al ser una inversión financiera indirecta le permite al inversionista gozar simultáneamente de los beneficios de dos mundos paralelos, las ganancias económicas que generan en el mediano plazo los inmuebles, al tiempo que si quiere hacer líquida su inversión, ya no depende que alguien le compre el inmueble sino que puede ir a la bolsa de valores a buscar una recuperación de su dinero por medio de una estimación de los flujos futuros que deja el activo inmobiliario. ¿Cuáles son los riesgos que tienen las personas que invierten en estos productos? Los riesgos en esta materia se pueden resumir en tres grandes item: Los riesgos de técnicos o especialización que podría significar haber construido una oficina muy especializada, que en caso de desocupación no se pueda utilizar para otros propósitos. Ejemplo: El caso de un hospital que difícilmente se puede transformar en centro comercial. El otro tipo de riesgo corresponde al riesgo económico de la actividad a que se dedican los inmuebles que poseen los fondos inmobiliarios, esto porque se puede percibir que las actividades de los inquilinos están muy interrelacionadas, como por ejemplo tener un centro comercial donde la mayoría de locales se dedican a restaurante o la venta ropa. Finalmente hay un riesgo financiero de estos fondos inmobiliarios, el cual se presenta cuando el costo de los fondos que se usó para comprar los inmuebles es mayor que la rentabilidad interna del proyecto. ¿Cuáles son los pasos claves para evaluar un proyecto inmobiliario? Se comienza por analizar el estado del ciclo económico del mercado de los activos que se quiere construir o comprar. Un segundo factor es el costo de la adquisición y de las obras a realizar y finalmente el tercer determinante es el diseño de un muy buen modelo financiero que al final le sirva al promotor o desarrollador para negociar los términos de participación y ganancias de los inversionistas o socios dentro del proyecto inmobiliario. ¿Quién es? Melizandro Quirós. Catedrático y asesor financiero, costarricense. Afirma que “existen indicios positivos de que el país (Nicaragua) está generando las condiciones para un impulso en el sector inmobiliario”. Fuente: elnuevodiario.com.n