Caso de estudio: Cuando se cometen errores de redaccion en un contrato de compraventa Quien sale perjudicado?

Opción de compraventa: ¿quién incumplió?

Errar en la redacción del contrato de opción de compra equivale a la pérdida del inmueble

MANUEL ALFREDO RODRÍGUEZ

Las partes firmaron un contrato de opción de compraventa de un apartamento (vivienda). El propietario o promitente recibe un adelanto del precio de la venta, arras o pago parcial. Convienen que a los noventa días siguientes, sin prórroga, las partes acudirán a la oficina de Registro Inmobiliario para suscribir el contrato definitivo de compraventa del apartamento. Llegado el día para firmar en la oficina del Registro Inmobiliario, la venta no se lleva a cabo y cada parte señala a la otra como incumplidora del contrato.

Precisamos que la ley no prevé este tipo de contratos, por lo que la normativa aplicable es el respectivo contrato de opción de compraventa suscrito por las partes. De allí la importancia de la correcta redacción del contrato de opción de compra y no confundir sus cláusulas con el contrato de venta. Errar en la redacción del contrato equivale a la pérdida del inmueble.

En la opción de compra, sólo una de las partes se compromete, ¿a qué?, a no vender el inmueble a una tercera persona por un tiempo determinado previsto en el contrato. La otra parte, no asume obligación, le es potestativo, puede elegir aceptar o no la opción de comprar en la fecha acordada, y lo hará en la oficina de registro. Por el contrario, es una compraventa cuando ambas partes acuerdan en el contrato de manera recíproca obligaciones: una comprar y otra vender. Esto último es lo que ocurre en las mal llamadas opciones de compra, donde por contener obligaciones para ambas partes no se trata de una opción de compra sino, por el contrario, de una compraventa. El error conduce a que el propietario, a cambio de recibir las arras, ha dejado de ser dueño del inmueble y solo le restará cobrar el saldo deudor del precio.

En la opción de compraventa, el riesgo contractual lo asume el propietario promitente del inmueble. ¿Por qué? El comprador u optante podría no presentarse en la oficina de registro en la fecha acordada para la firma de la compraventa y luego sostener que el incumplidor no fue él, sino que apunta como responsable al vendedor del bien. ¿Qué podría motivar esta conducta del optante? Una de las más comunes es la demora del banco en hacer efectivo el dinero solicitado en préstamo por el comprador. Este recibe el dinero pero en una fecha posterior a la esperada lo que explica su inasistencia al Registro Inmobiliario. Por último, nuestra propuesta es que antes de firmar contrato alguno, hágase asesorar por un abogado conocedor de esta materia, ya que el contrato de opción de compraventa mal redactado, no es más que una verdadera compraventa. 

Doctor en Derecho

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El Universal

13-04-2014