Mercado inmobiliario en el Perú: ¿Estamos o no ante una burbuja?

¿Hay una burbuja inmobiliaria? (Foto: costosperu.com) El pasado fin de semana, el portal Business Insider publicó una cifra que ha causado sorpresa a muchos. Según cifras del INEI (y de distintos institutos de estadística de diversos países), del 2008 al 2012 el Perú ha sido el país que ha tenido un mayor incremento en los precios de los inmuebles. En el mismo período, plazas tradicionalmente caras como Londres han visto un incremento acumulado de 35% y en Hong Kong los precios han crecido en 61%. En China el aumento ha sido de 64% y en Brasil 90%. Pero nada de ello supera las cifras de Perú, cuyos precios han aumentado un 121% en el periodo. [Haga clic aquí para revisar el informe completo sobre el precio de las viviendas residenciales elaborado por el Bank of International Settlements (BIS)] A la luz de las cifras, surgen una pregunta: ¿Hay o no una burbuja inmobiliaria en el Perú? BURBUJA EN DISCUSIÓN La primera complicación en la tarea de determinar si existe una “burbuja inmobiliaria” es que no está muy claro qué significa el concepto. La definición convencional es la que recoge Robert Shiller, Premio Nobel de Economía 2013. Este menciona que una burbuja es “una situación en que las noticias de los aumentos de precios alimentan el entusiasmo de los inversores, que se difunde por contagio psicológico de una persona a otra y en el proceso amplifica historias que pueden justificar esos aumentos». Así, «[Esto atrae] a una clase de inversores cada vez mayor, que a pesar de las dudas sobre el valor real de la inversión se ve atraída hacia ella en parte por envidia del éxito de otros y en parte por el entusiasmo de la apuesta». Las burbujas suelen medirse con el ratio price/earnings o en el caso de inmuebles, el ratio precio/alquiler. Este indicador muestra el número de años que tendría que alquilarse un inmueble para recuperar el valor de compra. Generalmente cuando hay una burbuja, este ratio suele ser superior a 25. En Lima esta cifra llega a 16 e incluso hay distritos donde el ratio es menor, como Magdalena, San Miguel y Lince, según el BCR. Eso sí, en todos los distritos analizados, el ratio ha aumentado: incluso en Lima, la cifra supera al 14.6 del tercer trimestre de 2011. Otra evidencia suele ser un aumento significativo de los créditos hipotecarios, con el fin de tener una vivienda que se “pague sola por los alquileres”, lo cual infla la demanda. Sin embargo, en el Perú más bien los créditos hipotecarios se están desacelerando. Entre agosto del 2014 y agosto del 2013, el stock de préstamos para vivienda creció en 13%, cuando entre el 2013 y 2012, crecieron en 24%. Más aún, el 90% de los créditos se destina a financiar una primera vivienda, por lo que no habría mayor riesgo de especulación. Además, juega a favor que el BCR tiene mayor espacio para poder hacer su política monetaria y controlar el avance de los créditos si es necesario: la dolarización en los créditos es de 41%. En el caso de los créditos hipotecarios, el ratio ha pasado de 96% en el 2005 a 38% en el 2013. Así, el BCR podría utilizar sus encajes para contraer el crédito. ¿ENTONCES, POR QUÉ SUBEN LOS PRECIOS? Lo más probable es que siga habiendo una mayor demanda porque una gran parte de la clase media emergente continúa (afortunadamente) buscando y consiguiendo mejores lugares para vivir, y la oferta continúa más o menos estancada. De esta manera, continúa la demanda insatisfecha para los niveles socioeconómicos C y D: según el XVIII Estudio de Mercado de Edificaciones Urbanas de Lima y Callao de Capeco, a julio del 2013 la actividad edificadora en Lima Metropolitana y el Callao fue de a 6,107,585 metros cuadrados (m2), lo que es sólo 2.5% más que lo registrado en julio del 2012. Según Scotiabank, otra razón por la que los precios pueden haber aumentado en estos meses es por el aumento de los precios de los materiales de construcción. Ello se debe a la continua depreciación de la moneda en las últimas semanas (lo que afecta a productos como alambres y varillas de construcción), y un aumento de los precios de ladrillos, accesorios de plástico y suministros eléctricos. Aun así, hasta el momento el Perú tiene uno de los menores precios por metro cuadrado (m2) construido respecto a otros países en la región. En Perú es US$1,810 por m2, mientras que en países como Brasil supera los US$3,700, en Argentina y Chile los US$2,800 y en Colombia, los US$2,300. ACOTACIONES Sin embargo, como se comentó, no existe un consenso sobre lo que significa “burbuja inmobiliaria”. Al respecto, el analista económico (y blogger de semanaeconómica.com) Ricardo Lago, sostiene que el ratio precios/alquileres no debería centrarse en la cifra de 25. En declaraciones al diario Correo, señaló que en el caso de un activo poco líquido como una vivienda, el ratio debería bordear 12, con lo cual ya habría burbuja económica en una gran parte de los distritos de Lima. Además, hay otros dos temas para considerar: En primer lugar, está el aumento de la morosidad bancaria hipotecaria: entre agosto del 2014 y el 2013 los créditos atrasados aumentaron 55%. Por otro lado, hay que considerar que MiVivienda sólo financia primeras viviendas. No obstante ello, un especulador podría hacer que sus parientes registren otras viviendas, para aprovechar las ventajas de este programa. Sin embargo, no se sabe si este es una práctica es generalizada, al punto de influir de manera notoria en el mercado. Fuente: semanaeconomica.com