Alternativas al desahucio en España y en otros países

Contra el desahucio Decenas de personas en una concentración para evitar desahucios. (Alejandro Garcia / EFE)   El drama de los desahucios golpea a España como nunca. No es un problema exclusivo de nuestro país, pero su gravedad demanda medidas urgentes. A finales de 2011, la Asociación de Afectados por Embargos y Subastas (AFES) calculó que para 2015 se habrán ejecutado más de 700.000 desahucios, correspondientes a cuatro millones de hipotecas firmadas entre 2004 y 2008. Solo en el primer trimestre de 2012, según el CGPJ, se llevaron a cabo 18.424 desahucios, 517 al día; desde 2007, según la Asociación Hipotecaria Española (AHE), suman 395.000. El paso previo al desahucio es la ejecución hipotecaria . En 2011 hubo 77.854 ejecuciones y 58.241 desahucios; actualmente, unas 135.000 familias estarían inmersas en un proceso de ejecución hipotecaria; el 6,63% de los desempleados, además, se vio afectado por el inicio de uno de estos procesos desde el inicio de la crisis hasta finales de 2011, explica AHE.  Los pasos hasta un embargo o desahucio son, según explica AFES : dificultades económicas, mora, pre-ejecución, ejecución hipotecaria, subasta del inmueble y lanzamiento (cuando ya hay notificación del juzgado). Adicae (Asociación de Usuarios de Bancos y Cajas), el 15-M, partidos como Izquierda Unida o UPyD, el Defensor del Pueblo, la Abogacía y otros tantos actores políticos y sociales han presentado en los últimos años varias propuestas para evitar estas situaciones. Las alternativas para sortear las ejecuciones hipotecarias y los correspondientes desahucios de las familias, de esta forma, pueden pasar por: Venta del inmueble Es, obviamente, uno de los recursos al alcance del usuario que empieza a tener problemas. El sector, no obstante, no goza de mucha salud. Hasta agosto, la venta de viviendas en España había encadenado 17 meses de caídas, pero en septiembre hubo 25.985 operaciones, 0,9% más respecto al mismo mes de 2011. No se está dando, sin embargo, un cambio de ciclo: es que en 2013 desaparece la deducción por adquisición de vivienda habitual. Negociación o refinanciación Se pueden aplazar cuotas de la hipoteca para sumar al importe pendiente del préstamo o posponer hasta el final de la operación un porcentaje del capital (el BBVA lo ha aplicado); también alargar el período de amortización sin que eso genere intereses; o conceder "créditos puente" , a coste asumible, a familias "en condiciones de insolvencia familiar", como propone Adicae . El Banco Popular afirma que ha renegociado en los últimos años un volumen "razonable" de créditos hipotecarios, unos 2.800, y otros 1.200 en concepto de novación . Dación en pago Supone entregar la vivienda para saldar la deuda hipotecaria con el banco cuando hay una mora consolidada, pero sin recuperar lo ya amortizado.  Es algo negociable, aunque no es obligatorio ni está contemplado en la ley; también tenía carácter voluntario en el Código de buenas prácticas aprobado por el Gobierno hace unos meses. La banca no está por la labor, aunque entidades como Bankia han revelado que han aceptado la entrega de la casa en 4.300 ocasiones entre 2011 y 2012. El Defensor del Pueblo proponía que la dación en pago se aceptara, por ejemplo, en casos "de concesión irresponsable de crédito". En otros ordenamientos, insiste, se libera al deudor de sus responsabilidades una vez entregada la casa, pero en España no; además, el usuario "responde con todos sus bienes presentes y futuros" si aún existe una deuda pendiente con el banco.  Cuando se opta por el embargo sin admitir la dación en pago, las familias siguen soportando la deuda de la hipoteca después de haberse quedado sin casa. Por otro lado, a veces la decisión de la entidad de otorgar la dación en pago tarda tanto que se acumulan intereses, comisiones y gastos varios. La tasación de las viviendas, asimismo, puede ser diferente —más baja— pasado el tiempo cuando llega la hora de la subasta.  La Plataforma de Afectados por la Hipoteca y varios colectivos más aún recogen firmas para una ILP (Iniciativa Legislativa Popular) sobre la dación en pago que además sea retroactiva. "No está regulado en España un procedimiento adecuado para el tratamiento legal de la insolvencia de las personas físicas", dice el Defensor del Pueblo; muchos piden su regulación ya que, actualmente, que una persona se declare en quiebra no permite anular las deudas, aunque puede aplazar ciertos pagos. La Confederación Española de Organizaciones de Amas de Casa, Consumidores y Usuarios (CEACCU) pide que se equipare a familias y empresas, "de modo que puedan liquidar sus deudas con los activos disponibles en el momento de la quiebra". Y que se considere que una familia está en quiebra "cuando no le es posible pagar sus deudas (hipoteca) con sus activos (sueldo, prestación) disponibles".  La deuda se podría renegociar, conservando la vivienda, o bien se podría recurrir a la dación. El Defensor habla de una "liberación (de la deuda) que permita empezar de nuevo y evitar la exclusión social". El PSOE, por su parte, propone un "procedimiento extrajudicial previo al concursal" para dar solución al sobreendeudamiento sobrevenido no doloso y alargar los plazos de los desahucios. Alquiler social Se suele demandar en muchos casos, sobre todo en procesos que afectan a inmigrantes o en familias con riesgo de exclusión social.  Una vez se presenta una demanda de ejecución hipotecaria por impago, el banco puede comprar la vivienda en la subasta subsiguiente —que también se puede declarar desierta o tener otro comprador—, casi siempre a un precio que ronda el 50% de su valor (o incluso menos si hay varias subastas).  Hay ocasiones en las que las familias siguen viviendo en casas que son ya propiedad del banco y, básicamente, esperan a que les llegue la orden de desahucio. Los alquileres sociales no deberían sobrepasar, proponen algunos, el 30% de la renta familiar. El Banco de Sabadell afirma haber concedido alquileres sociales en varias ocasiones. Otros proponen fórmulas como e leasing o la retroventa. Adicae proponía para las familias ya hace unos años un período de carencia de hasta dos años, "con un interés de demora tasado y no superior al tipo del Banco Central Europeo"; cuando hay mora, también se puede negociar la limitación de los gastos o de los intereses.  Este mismo lunes, Adicae solicitaba una moratoria para todos los deudores "de buena fe" con problemas. El Banco Santander anunció en 2011 una moratoria de capital de tres años para clientes en paro o que hubieran sufrido una caída de sus ingresos de más del 25%. El Defensor del Pueblo, por su parte, ha pedido "suprimir tasas, costas, moderación de cláusulas penales, o la paralización del devengo de intereses durante el proceso, que coadyuven a superar las dificultades para atender los créditos pendientes de abono". Paralización, medidas cautelares La Asociación Estatal de Directoras y Gerentes en Servicios Sociales propone un procedimiento de "protección judicial especial" para personas sobreendeudadas, en quiebra real y riesgo de exclusión, que implicaría la suspensión cautelar de los embargos y las ejecuciones "aunque hubieran sido acordadas por otros órganos judiciales". Señala, especialmente, a "afectados menores de edad o personas incapacitadas judicialmente". La abogada general del Tribunal de Justicia de la UE dijo hace unos días, además, que en España el juez debería tener la posibilidad de suspender la ejecución de un desahucio hasta que hubiera comprobado el carácter abusivo de una cláusula contractual del contrato hipotecario. Cree que la ley española permite antes la pérdida de la propiedad y el desalojo que una acción por daños y perjuicios del consumidor. La ley en otros países En Europa no existe una legislación unitaria sobre las ejecuciones forzosas, así que son los estados miembros los que tienen que legislar en relación a las "modalidades procesales", según recordó la abogada del TJUE. Esta es la legislación en algunos países de Europa y del resto del mundo: - Grecia. Hasta 2009, la legislación griega sobre desahucios por impago hipotecario era similar a la española, no contemplaba la dación en pago. El Gobierno socialdemócrata de Yorgos Papandreu aprobó una moratoria, vigente hasta 2013, que impide a los bancos expulsar por impago de la hipoteca a los inquilinos de una casa si es su primera residencia y es menor de 200 metros cuadrados.  Portugal anunció este año medidas para facilitar la renegociación de la deuda y el pago de rentas- Portugal. No hay dación en pago. Más de 150.000 familias se encuentran en situación de impago de sus créditos hipotecarios y los bancos han anunciado en sus resultados de este año fuertes dotaciones para créditos en atraso y renegociación con los beneficiarios. El Gobierno luso anunció este año medidas para facilitar que los propietarios en impago puedan renegociar su deuda y habitar el inmueble mediante el pago de una renta.  - Italia. El sistema jurídico en cuanto a las hipotecas es el mismo que en España, pero un decreto-ley de 2008 suspendió los desahucios a las familias que tuvieron unos ingresos de 27.000 euros al año o menos. No obstante, los italianos no se han hipotecado tanto como en España.  - Francia. Los desahucios son inusuales. Suelen concederse préstamos inmobiliarios, y no hipotecarios, con lo que el inmueble no respalda el préstamo, sino que el prestatario paga un seguro al Estado para que este se haga cargo de las letras en ciertos casos, como la pérdida del empleo. Además, en caso de perder la capacidad de pago, el afectado puede recurrir al Banco de Francia, que actuará como intermediario.  - Alemania. Cuando una persona no puede seguir cumpliendo con las cuotas de una hipoteca el banco procede a cancelar el crédito y a exigir de forma inmediata la devolución total del mismo. El embargo puede evitarse o al menos aplazarse si el deudor se compromete a pagar la deuda en el plazo de seis meses. El último recurso es proceder a una subasta pública de la propiedad hipotecada.  - Reino Unido. El proceso para desalojar a una persona puede ser largo y plagado de recursos judiciales por ambas partes. La entidad de crédito está obligada a vender la vivienda al mejor precio, pero si la venta no llega a cubrir los fondos que debe recaudar, entonces pasará la diferencia de la deuda al que debe la hipoteca. Si la persona no puede pagar lo que debe, siempre puede declararse en "bancarrota".  En Irlanda la mayoría de los desalojos de viviendas de hipotecados se producen de manera voluntaria- Irlanda. La mayoría de los desalojos de viviendas de hipotecados se producen de manera voluntaria, según datos del Banco Central Irlandés (ICB). A día de hoy, el banco y el hipotecado abordan esta cuestión a través del llamado Proceso de Resolución de Deuda Hipotecaria (MARP), diseñado por ICB y que en muchas ocasiones resulta en la reestructuración de la deuda o en la dación de la vivienda para evitar un largo proceso judicial de desahucio.  - Holanda. Al cabo de cuatro meses de falta de pago de la hipoteca, el banco se pone en contacto con la persona que ha firmado el crédito y, si hay perspectiva de que la situación financiera del propietario mejore, se suele acordar una medida de "transición de pago" en la que se rebaja temporalmente la renta. En los casos extremos, el mismo propietario pone la casa en venta o, si no, es el banco quien la subasta, un método a través del cual se considera zanjada la deuda.  - Estados Unidos. Sí existe la dación en pago, pero la legislación varía según los estados y hay muchas excepciones a la regla. En algunos casos, si la reventa o subasta de la vivienda no cubre la deuda acumulada se procede a embargar otras propiedades del deudor. Además, el deudor puede entrar a formar parte de una "lista de morosos" que le hará casi imposible durante años el acceso a cualquier tipo de crédito. Fuente: 20 minutos.es