Ya has decidido cuál será tu nueva casa, has acordado el precio y, después de hacer muchos números, sabes que obtendrás la financiación que necesitas para que sea tuya. Pero los cálculos no acaban ahí. Comprar una vivienda genera otros gastos que no siempre se tienen en cuenta, a pesar de que son importantes. Analicemos cuáles son.
1. Tasación
Es un trámite obligatorio para solicitar una hipoteca y, en todo caso, muy aconsejable para que el comprador sepa si el precio del inmueble se ajusta al mercado. Su coste depende de cada empresa tasadora (incluso varía según comunidades) y de la cuantía de la hipoteca que se quiera solicitar.
Según un estudio elaborado por la web helpmycash.com, su precio se sitúa entre los 160 y los 447 euros. El gasto medio aproximado sería de unos 300 euros.
2. Notaría
El notario verifica la legalidad de la operación, atestigua que todas las partes han cumplido sus compromisos y redacta tanto la escritura hipotecaria (donde se recogen todas las condiciones del crédito) como la escritura de compraventa.
La Administración fija sus tarifas máximas dependiendo del precio del inmueble. Sin embargo, puede haber algunas variaciones: a la baja, con descuentos de hasta el 10%, o al alza, si en la operación figuran avalistas o si se necesitan varias copias de las escrituras.
Con esta calculadora de gastos se pueden obtener cantidades bastante aproximadas. Por ejemplo, los honorarios notariales de la escritura de compraventa por un piso de 200.000 euros en Barcelona rondarían los 530 euros.
Con frecuencia existen dudas sobre quién debe hacerse cargo de ese pago. Cuando se dice “gastos según Ley” el vendedor paga la matriz de la escritura, lo que equivale a un 70% del coste de Notaría, y el comprador asume el otro 30%. Lo normal es pactar que todos los gastos son del comprador excepto la plusvalía municipal, que es del que vende, no obstante comprador y vendedor son libres de pactar lo que quieran. Si no hay pacto, se aplica la ley de cada Comunidad Autónoma, por ejemplo en Navarra el gasto se divide a partes iguales.
3. Gastos registrales
Inscribir las escrituras en el Registro de la Propiedad también tiene un coste, aunque hay que hacer una observación: existe una obligación legal de registrar la escritura hipotecaria, pero no es así con la de compraventa. Es decisión del propietario hacerlo, aunque es lo más aconsejable para tener una absoluta seguridad jurídica de la operación.
El pago debe asumirlo el comprador y el importe viene determinado por un arancel que fija la Administración. La cuantía dependerá del precio de la vivienda. Hagamos una estimación con la calculadora de Anida para el supuesto anterior (piso de 200.000 euros en Barcelona). El coste aproximado sería de 260 euros por la inscripción de la compraventa.
4. Gestoría
Lleva a cabo todo el papeleo de la compraventa, sobre todo el pago de los impuestos. Cada gestoría tiene sus propias tarifas, pero de nuevo podemos hacer un cálculo orientativo. Para el supuesto que estamos contemplando, la cantidad alcanzaría los 360 euros. Si tienes tiempo y eres espabilado, puedes hacer las gestiones tú mismo.
5. Impuestos
Hay que diferenciar:
- Vivienda nueva. Tiene que pagar un 10% de IVA.
- Vivienda usada. Hay que abonar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): entre un 6% y un 10%, dependiendo de cada comunidad autónoma. En Cataluña es del 10% y en Madrid, del 6%.
Si hipotecas el piso también deberás pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que es una tasa por los actos notariales, y otra inscripción en el Registro (la compraventa es una inscripción y la hipoteca, otra adicional). Su importe también varía según comunidades, pero lo habitual es que sea entre un 0,75% y un 1,5% de la cuantía de la hipoteca.
Sigamos con el supuesto que manejábamos (200.000 euros en Barcelona por una vivienda nueva): pagaría 20.000 euros de IVA, o de ITP si fuera vivienda usada; y, si se ha pedido una hipoteca por el 80% de la vivienda (160.000 euros), otros 1.920 euros por AJD (ya que en Cataluña se aplica un 1,20%).
Hagamos la suma de los gastos: 300 euros de la tasación, 530 de notaría por la escritura de la compraventa (aparte se sumaría la escritura de la hipoteca), 260 de gastos registrales (si hay hipoteca también tendrás que pagar por su inscripción aunque suele ser algo más barata), 360 por la gestoría, y de impuestos serían 20.000 sin hipoteca y 21.920 con una hipoteca de 160.000 euros. En Barcelona el IVA e el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales son iguales, pero si la vivienda estuviera en otra comunidad autónoma los impuestos variarían de forma notable
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