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Informe: los Porcentajes en las Comisiones Inmobiliarias

Hoy no son fijas y los agentes escuchan las propuestas. si realiza más de una operación a la vez, desde el comienzo deben estar todas las cartas sobre la mesa. Las comisiones son un ítem que no pueden dejarse de lado a la hora de calcular el valor de una operación de compra, venta o alquiler de una vivienda, ya que en la actualidad significan un considerable porcentaje del total de la transacción. Sin embargo, desde la salida de la convertibilidad, la falta de créditos hipotecarios y los altos precios de las propiedades han generado que los agentes inmobiliarios sean mucho más flexibles en sus honorarios que durante la década del 90, cuando hubo que fijar topes oficialmente.

Para no equivocarse y pagar de más, lo primero que debe hacer el interesado es encontrar una inmobiliaria de conocida trayectoria en la zona donde se desee realizar la operación, ya que serán las mejores para dar una tasación de la propiedad más acorde con la realidad del mercado. Inmediatamente, transmitir lo que se pretende y pautar la comisión de antemano. Y es aquí donde hay que sentarse a negociar de acuerdo a los intereses y necesidades que se tengan. Una información importante que hay que saber antes de conversar es que, aunque la ley 24.441 del Código Civil establece en el artículo 77 un porcentaje menor (ver recuadro), lo habitual es que se pague de comisión un 3 por ciento y hasta un 4 por ciento más IVA sobre ese porcentaje.

Si se busca la propiedad deseada por avisos clasificados y se da con el indicado que está en manos de una inmobiliaria, lo más probable es que la comisión requerida sea del 4 % del valor de la vivienda. Las herramientas que se tienen para bajar al menos un punto ese porcentaje -que en estos casos es lo máximo deducible- es ofrecer la venta de la casa propia o ofrecer una operación inmediata por tener todo el dinero “en la mano”. Si se opta por la primera opción, hay que intentar que sólo le cobre comisión al comprador o que para uno no represente más del 1.5 %.

Cuando se quiere buscar una inmobiliaria para que nos ayude en la compra de una vivienda y no hay venta de por medio, lo mejor es pautar un porcentaje intermedio, como del 2 o 2.5 % del valor de la propiedad, ya que se le está asegurando a esa inmobiliaria una operación que no tendrá seguro si no acepta.

Si sólo se quiere vender, la capacidad de negociación depende más de la personalidad del cliente, del valor de la propiedad y de la demanda que tenga en el mercado, ya que por lo general se cobra al vendedor entre un 1.5 y un 3 % y al comprador entre un 3 y un 4 por ciento. n En el caso de los alquileres de viviendas, las comisiones varían dependiendo de la inmobiliaria y de cuán solicitado sea el departamento o casa que se desee alquilar. Lo habitual es que se cobre el equivalente a dos meses de alquiler. Algunas inmobiliarias cobran entre un 5 y un 6 % del valor del contrato.

Preocupación por los altos porcentajes

El alto porcentaje que cobran algunas inmobiliarias en materia de comisión por venta, compra y alquiler de viviendas y la amenaza de un proyecto legislativo que se tratará en breve en la Cámara de Diputados para poner un tope a estos honorarios ha generado gran preocupación entre quienes conforman la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA). Tan es así, que la institución ha exhortado “a todos los profesionales inmobiliarios a adecuarse a las pautas y porcentajes razonables y acordes con los usos y costumbres en la intermediación, a fin de evitar cualquier intervención estatal, que de antemano se sabe que no beneficia a nadie”. La notificación, publicada oficialmente en abril de este año, advierte además sobre que los topes pueden ser inferiores a los estipulados en la actual ley del código civil, la 24.441, artículo 77, que estipula que “para la matriculación y el desempeño del corredor no será exigible el hallarse domiciliado en el lugar donde se pretende ejercer. En los casos de corretaje inmobiliario de viviendas nuevas, sólo se recibirá comisión del comitente. En las restantes operaciones, la comisión no podrá exceder el 1.5 % del valor de compra