PELIGROSO AVANCE DE LA NUEVA LEY DE ALQUILERES: ¿BIEN SOCIAL O ESPECULATIVO?
José Rozados, de Reporte Inmobiliario; José Griselli, de la Unión de Inquilinos; y Osvaldo López, senador autor de la ley nacional en la que se basó el proyecto porteño, dialogaron sobre el rol del Estado en los contratos de alquiler.
La semana pasada empezó a debatirse en distintos círculos sociales y sindicales un proyecto de Ley de Alquileres que, basado en una norma nacional, se adaptó al ámbito porteño en base a una iniciativa de los legisladores Aníbal Ibarra y Elena Nadeo. Ambos intentos por regular y equiparar derechos en el contrato de renta de un inmueble fueron prácticamente ignorados en los parlamentos. ¿Las razones? En el marco de la problemática nacional de acceso a la vivienda, las leyes apuntan a proteger a los inquilinos de abusos de los propietarios e inmobiliarias, y ponen sobre el tapete la discusión entre los que consideran que la vivienda es un bien especulativo y aquellos que la consideran un bien social, en línea con los preceptos vertidos en la Constitución Nacional. Ante este escenario, Tiempo Argentino reunió a los actores centrales del sector y referentes políticos de la ley para avanzar en un tema sensible, que afecta a buena parte de los argentinos. “En el escenario actual, donde venimos como sociedad y Estado recuperando un norte en cuanto a regulación de temas sensibles que hacen a Derechos Humanos, básicos y sociales, saliéndo de una época de desarticulación y desguace de todo ese entramado, es más necesario y pertinente que nunca resolver ese vacío normativo imponiendo un régimen de contratación más o menos equilibrado. Porque en realidad hoy no hay “contrato”. Lo que existe hoy es la predisposición unilateral de las cláusulas por parte de una de las partes, que es la arrendadora”, explicó Osvaldo López, senador por Tierra del Fuego e ideólogo de la ley nacional en la que se basó el proyecto de Ibarra.
Por su parte, José Rozados, consultor y titular de Reporte Inmobiliario, detalló que “el contrato de alquiler es un camino de a dos, es decir, cuando uno no quiere, los dos no pueden. En realidad, el acuerdo existe entre las partes, lo que se intenta con este proyecto es ponerle límites a esos acuerdos a partir de la fijación de un precio máximo”. A su turno, José Griselli, secretario y representante legal de la Unión Argentina de Inquilinos (UAI), argumentó que “llegamos a un proyecto de esta naturaleza por las inequidades que ofrece el mercado. Y esto es producto de la desregulación”.
–Este proyecto pone en igualdad de condiciones a los intervinientes en un contrato y establece, entre otras cosas, topes a la renta y a las comisiones de las inmobiliarias…Rozados:– Tengamos en cuenta que para que haya alquileres es necesario que haya propietarios dispuestos a volcar esas propiedades al alquiler. Y para que ello suceda tienen que tener incentivos. Este incentivo es la renta. Y hoy la renta bruta para un departamento de tres ambientes de un barrio como Almagro –con diez años de antigüedad– es de 4,5 por ciento. No se la puede juzgar como una renta especulativa en ningún caso cuando está más precisamente en línea con lo que es un bono del tesoro americano, que justamente es baja al considerarse una opción muy segura. Las medidas tienen que estar orientadas a impulsar la oferta y no a limitarla, como creo que provocan este tipo de regulaciones.
Griselli: –Mi pensamiento es lo contrario. Si uno deja librado este tema tan sensible, como es el acceso a la vivienda digna, a la ley del mercado, evidentemente surgen las desproporciones. Las quejas de los inquilinos son muchas, por ejemplo, el tema del impuesto inmobiliario, que actualmente se obliga por contrato a asumir ese costo al inquilino, que no es el dueño de la propiedad con lo cual no debe asumir el pago de ese impuesto.
Rozados: – El tema del ABL lo asume el propietario, en términos generales, sobre todo en lo que respecta a viviendas medias. Puede haber algunos casos, como locales u oficinas, en los cuales de entrada se pacta quién se hace cargo.
López: –Aun cuando así sea estaría siendo fruto de la casualidad o la buena voluntad del arrendador de turno, no es algo que surja de una ley. Dependerá de la correlación de fuerzas de cada negociación, que generalmente no es favorable al inquilino. Yo entiendo que desde el punto de vista de la inmobiliaria se defienda un negocio, que tiene amparo constitucional, ahora también hay que entender que nosotros del lado del Estado defendemos el derecho sin que signifique sacrificar el derecho de la otra parte. Cuando se hace negocio, cuando se ejerce la libertad de empresa con derechos básicos (como puede ser sobre la vivienda, la educación o el trabajo) tiene que haber una regulación del Estado. Acá el señor (por Rozados) plantea casi como un absurdo que el proyecto de ley intente imponer límites.
Rozados: –Con ese criterio también debería haber límites a la actividad privada en la Salud, con precios máximos, la educación también. El Estado tiene que asegurar el derecho a la vivienda. La falencia de estos años es que el Estado no aseguró el acceso a la vivienda, sobre todo en lo que respecta a clase media a través de crédito hipotecario. Es el Estado quien lo tiene que hacer, no el privado que ya paga impuestos, que por otro lado también tiene que asegurar ese derecho.
López: –Estamos confundiendo el acceso a la vivienda con derecho a la propiedad, aquí hablamos de lo segundo, no hay que desviar el tema.
–Por responsabilidad del Estado y/o de los bancos que prefieren prestar al consumo más que al préstamo hipotecario se genera un gran mercado especulador frente a la persona que va a alquilar. Esa idea que “le cobro cualquier cosa total me va a tener que alquilar igual”, ¿no pasa?
Rozados: –Un departamento medio en la Capital de tres ambientes, sin lujo, le representa al propietario una renta neta del 3,3 por ciento. Son unos $ 3800. Acceder a un crédito para comprar ese departamento por el 70% a través del sistema financiero argentino en las condiciones actuales requiere un pago de $ 14 mil mensuales a 20 años. Lo que se paga al propietario entonces es menos de la tercera parte de lo que se tendría que pagar por la cuota por un 70 por ciento. Si hay algo pendiente dentro de lo que es política de vivienda es incentivar la posibilidad de acceder a créditos y que los bancos los den en condiciones con respecto al ingreso medio de la mayoría de los argentinos. Eso sería asegurar el derecho a la vivienda.
–El proyecto elimina la renegociación libre del contrato y dice que puede haber una al año teniendo en cuenta el valor de referencia del inmueble…
López: – Proponemos esto porque la mayor parte de los inquilinos pertenecen a la clase trabajadora por lo cual mucho de lo que hacen depende de la dinámica salarial, y la vivienda depende de su economía. Pero acá hay muchas confusiones y cosas que se mezclan, por eso este debate se estanca. La locación existe desde la Roma Antigua, y sin embargo no se puede plantear que por más política que haya de acceso a la propia vivienda, vamos a desentendernos de esta franja social que va a seguir utilizando un contrato de alquiler. Esto corre por calles separadas. El que no puede no serlo o quiere ser inquilino, tiene que tener una política que lo proteja. No se trata de erradicar el contrato de locación o los inquilinos. No hay que poner sobre la espalda de propietario particular la responsabilidad que corresponde al Estado. Tiene que quedar en claro que no es lo mismo propiedad que vivienda. Hay una preocupación similar por el tema de los alquileres en todo el país.
Actualmente, Buenos Aires y Capital son las localidades con mayor cantidad de inquilinos. Sólo en Capital, el 30% de los más de 2,9 millones de porteños, habitan una vivienda alquilada. A la vez, y producto de la especulación, hay buena cantidad de inmuebles sin ocupar.
–El proyecto de Ibarra agrega el gravamen para la vivienda ociosa, un punto que no tiene el nacional. ¿Cómo impacta esto en la facilitación del alquiler?
López: –Hay que imponer un estímulo que apunte a las conductas positivas, y no a las negativas, por eso es importante este punto.
Rozados: –Pero a ver, estos datos que voy a dar ahora son de aumentos que autorizó el (Jefe de Gobierno) Mauricio Macri. En un departamento de dos ambientes en Almagro y que no es de ningún terrateniente, se le ha aumentado el impuesto Inmobiliario y está pagando $ 2746 anuales, dividido por 12, son unos $ 200. Si a eso le suma $ 800 de expensas, el departamento desocupado paga unos $ 1000. O sea, ¿Usted cree que pagar $ 1000 por un inmueble desocupado es un capricho del dueño? Argentina no tiene pooles de propietarios de viviendas.
–Pero hay mucha gente que está especulando con la vivienda…
López: –Por supuesto, lo que pasa es que queda disfrazado, porque quizás concentra todos los inmuebles en una inmobiliaria.
–Yendo a eso, el proyecto prevé regular la comisión que se llevan las inmobiliarias. ¿Cómo ven este punto?
Rozados: – Creo que depende la voluntad de las dos partes, me refiero a si comparten los gastos de la comisión que se lleva la inmobiliaria.
Griselli: –Hay una ley de corredores inmobiliarios que establece un tope de 4,15%, y la ley nacional es el 2,14 por ciento. Pero la realidad indica que cuando uno va a alquilar esto no pasa y le cobran lo que quieren. Y acá no hay acuerdo, cualquier diferencia entre locador y locatario se termina judicializando. El locatario tiene semejante presión que no le da el bolsillo para pagar un abogado y reclamar su derecho.
–Otro de los puntos centrales de la ley porteña es el Fondo fiduciario para facilitar garantías..
Rozados:–Ese punto es válido, establecer flexibilidad en las garantías. Es más importante regular eso que regular en demasía todo lo que es el valor de mercado. Estaría bien aplicar fondos a ser mucho más blandos con las garantías, porque el Banco Ciudad y otros bancos otorgan garantías, pero el costo que tiene es un costo que habría que adicionarle al alquiler.
López:–Ese fondo, en la Ciudad, se nutre justamente con lo que se recaudaría por el cobro del impuesto a los inmuebles ociosos.
Rozados:–Pero inmuebles ociosos hay muchos menos de los que la gente se imagina.
Griselli: –Hay, según la ley, más de 120 mil ociosos en la Ciudad.
López: –Y el que tiene una vivienda sin usar es porque no la necesita. Entonces hay que desalentar, por vía de la política tributaria, el hecho de acaparar inmuebles sin uso.
Rozados: –Repito que si les reducen la renta a la mitad a los propietarios, no va a tener sentido invertir.
–Por último, se vislumbra una coincidencia en controlar, pero con diferente perfil. ¿Cómo lo ve cada uno?
Rozados: –Coincido en que hay que facilitar recursos, para facilitar el acceso vía flexibilización de las garantías.
López: –Se puede facilitar eso, pero también necesitamos imponer obligaciones para las dos partes. No derechos para el arrendador y obligaciones para el otro.
Rozados: –Una ley de este tipo lo que hace es que el inversor no invierta más, que se frene la construcción. Se va a disminuir la cantidad de gente dispuesta a invertir en viviendas. Y la renta es lo básico, el que tiene propiedades no es Robin Hood, invierte porque tiene una ganancia. Lo de poner precio máximos para la renta no puede ser.
López: –El tema de la fórmula del tope se puede discutir, pero un control tiene que haber. Ahora, si vamos a hablar de inversión, tenemos que plantear otras alternativas como el PRO.CRE.AR, que muestran que no hay sólo una manera de invertir. Hay que dejar de plantear a la tierra como una mercancía. La tierra y el hábitat son un derecho. No decimos que con eso no hagan negocio, pero que lo hagan en un marco equitativo y razonable, que sólo lo garantizan las regulaciones estatales. «
Fuente: Tiempo Argentino / Indiceprop.
No hay comentarios:
Publicar un comentario