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Cae ritmo de crecimiento de precio de departamentos frente al de alquileres

Foto: Archivo Perú ⁄  El ratio promedio Precio de Venta/ Ingreso anual por alquiler (PER), el cual representa el número de años que se tendría que alquilar un inmueble para recuperar el valor de la propiedad se ubicó en 15.3 en el primer trimestre del año, cifra menor a las registradas en los primeros tres meses del año pasado (15.5) y en el último trimestre del 2012 15.7), señaló el Área de Estudios Económicos del Banco de Crédito BCP, haciendo referencia al informe de indicadores del mercado inmobiliario actualizado al 1T13, que publicó recientemente el Banco Central de Reserva del Perú (BCRP). Según el Reporte Semanal de Estudios Económicos del BCP, el menor número de años que se debe alquilar una propiedad para recuperar el valor de la misma registrado en el primer trimestre del año, refleja un menor ritmo de revalorización de los departamentos frente al crecimiento del costo de alquiler. Cabe señalar que este ratio se mantiene dentro del rango de precios "normal" según la experiencia internacional (entre 12.5 y 25.0). Sin embargo, dentro de la muestra hay distritos donde se observa una mayor revalorización frente al costo de alquiler, entre los cuales destaca San Borja, que ha pasado de registrar un ratio PER de 15.3 durante el primer trimestre del año pasado a 18.6 en los primeros tres meses del año. Terrenos más caros De acuerdo con el Reporte Semanal de Estudios Económicos del BCP, el incremento en el precio de los departamentos en Lima Metropolitana responde al mayor costo de los terrenos antes que al incremento en los costos de construcción. En efecto, mientras que el ratio entre los precios de los departamentos y el costo de construcción de los mismos (que sólo considera materiales de construcción y mano de obra) se mantiene consistentemente al alza, mostrando un mayor ritmo de crecimiento en el precio de los inmuebles, el ratio entre los precios de departamentos y el precio de los terrenos se reduce, manteniéndose incluso por debajo del promedio observado en el periodo 2007-2013. Lo anterior refleja el mayor crecimiento del precio de los terrenos en un contexto de continuo desarrollo de proyectos inmobiliarios en los distritos analizados. Precios de departamentos al alza Luego de mostrar una corrección a la baja durante el segundo semestre del año pasado, el precio promedio por m2 de los departamentos en los distritos del sector alto (La Molina, Miraflores, San Borja, San Isidro y Santiago de Surco) registró un repunte durante el primer trimestre del año, alcanzando los USD 1,798 MM o S/. 4,198 a precios del 2009. En contraste, el precio promedio por m2 de los departamentos en los distritos del sector medio (Jesús Maria, Lince, Magdalena, Pueblo Libre y San Miguel) ha mostrado una corrección a la baja respecto al cierre de 2012, ubicándose en un nivel de USD 1,238 o S/. 2,891 a precios del 2009. No obstante, el precio promedio en estos distritos se mantiene por encima del observado en el primer trimestre del año 2012. A la espera del impacto de medidas Aunque el crecimiento en los precios de los inmuebles está respaldado por el dinamismo de la economía local, así como por una demanda insatisfecha de vivienda tanto en la capital como en el interior del país, el Gobierno y la autoridad monetaria han manifestado en diversas oportunidades su preocupación por el ritmo de crecimiento en los precios del sector. En línea con lo anterior, el alza sucesiva de las tasas de encaje desde el segundo semestre de 2012 podría estabilizar el ritmo de crecimiento de los precios de los departamentos, en la medida en que el financiamiento (principalmente en dólares) al sector inmobiliario se encarezca. No obstante, la dinámica del sector también se vería afectada por las recientes medidas del BCRP destinadas a facilitar el financiamiento de largo plazo en moneda local. Así, a fines de abr-13 el BCRP publicó una circular que autoriza la ampliación del límite de los adeudados y bonos de largo plazo (con plazo promedio mayor a 3 años) que no están sujetos a encaje, siempre y cuando las correspondientes a moneda extranjera no superen dos veces el patrimonio efectivo de cada entidad. En línea con lo anterior, la autoridad monetaria acaba de fijar un tope de 20% a la tasa media de encaje sobre los depósitos en moneda nacional con el objetivo de promover la intermediación financiera en soles, el cual entraría en vigencia a partir de jun-13. Las medidas anteriores buscan dotar a las empresas del sistema financiero de un mayor margen para obtener financiamiento de largo plazo (precisamente el necesario para los créditos hipotecarios), siempre y cuando éste sea en moneda nacional. Fuente: terra.com