Panama: La otra cara del auge panameño: oficinas y hoteles desocupados

Elizabeth Rodríguez, agente de la inmobiliaria CBRE Group, observa desde una oficina vacante en la torre Oceanía Business Plaza en la ciudad de Panamá.   Este país centroamericano, co­nocido principalmente por el ajetreado canal que lo atraviesa, se ve afectado por la contra­cara de su rápido crecimiento económico: ha construido demasiadas oficinas y hoteles. La expansión de Panamá como la capital bancaria de Centroamérica y su enérgico cor­tejo de compañías multinacionales mediante exenciones tributarias convirtieron al país en los últimos años en un imán para los inversio­nistas extranjeros. Personas ricas y empresas de países como Colombia y Venezuela consi­deran los bienes raíces panameños como un lugar estable para colocar capital. Impulsadas por esta demanda, las inmobi­liarias panameñas han casi triplicado el merca­do de oficinas de lujo de la capital desde 2009. Estas firmas aumentaron la oferta de habita­ciones de hotel en cerca de 61% entre 2012 y 2013, según Lodging Econometrics. Como consecuencia, la tasa de desocupa­ción de oficinas en la ciudad ha subido a 33,6%, la mayor en América Latina, y podría ascender hasta 45% para 2016, según la firma de bienes raíces JLL. Las tarifas de alquiler de todas las torres a excepción de las mejores han descen­dido en hasta 30% desde 2012, señala.  En tanto, la tasa de ocupación de los hote­les ha caído a 49,9% en los primeros 10 meses del año, desde 72,5% en el mismo período de 2008, indica Smith Travel Research. A su vez, las tarifas por noche han disminuido en 28% en ese lapso a un promedio de US$108,80. Los propietarios e inversionistas en Pana­má ahora prevén que las bajas tasas de ocupa­ción de oficinas y habitaciones de hoteles se prolonguen por varios años. Muchos auguran que la pujante economía de Panamá llenará el vacío, pero no por al menos dos años, o más. Otros están atentos a ver si los propietarios comenzarán a vender hoteles a precios bajos y seguirán rebajando los alquileres de oficinas, lo que significaría menores precios tanto para los viajeros como para los inquilinos. “Demasiada gente empezó a construir lo mismo sin hablar entre sí”, afirma Herman Bern Sr., cuya empresa familiar, Empresas Bern, ha desarrollado 130 proyectos comer­ciales y residenciales en Panamá desde que la fundó en 1978. La construcción excesiva en Panamá sirve de advertencia para otros mercados cuya rela­tiva estabilidad es codiciada por los inversio­nistas extranjeros. Por ejemplo, los inversionis­tas de América Latina han mostrado un apetito voraz por apartamentos en el sur de Florida, donde empresas constructoras han anunciado desde 2011 planes para unas 40.000 unidades, lo que representaría una expansión de 32% del inventario actual, según la firma de investiga­ción de mercado CraneSpotters.com. El atractivo de Panamá es obvio. El creci­miento de su Producto Interno Bruto ha sido el mayor en América Central por varios años, con una expansión de 8,4% en 2013, según el Banco Mundial. Ayer, la Comisión Económi­ca para América Latina y el Caribe (CEPAL), estimó que el país se expandirá 6% este año, nuevamente liderando la región. La exención de muchos impuestos para las multinacionales ha atraído a decenas a establecer sus sedes re­gionales aquí, entre ellas Johnson & Johnson, Caterpillar Inc. y Procter & Gamble Co. El país, que tiene una población de 3,9 millones de per­sonas, está elevando su perfil con una amplia­ción de US$5.250 millones de su canal para permitir el paso de buques más grandes. Panamá también es atractivo para los inver­sionistas, ya que utiliza el dólar. El desarrolla­dor inmobiliario Fernando Araujo, un ex mi­nistro de Relaciones Exteriores de Colombia cuya empresa está construyendo el hotel Las Américas Golden Tower, de 285 habitaciones, dice que está aprovechando la relativa estabi­lidad del dólar en sus esfuerzos por vender la mitad de las unidades a inversionistas externos en US$200.000 por una habitación estándar. Hasta ahora, 140 de las habitaciones del hotel han sido vendidas a inversionistas, cerca de la mitad colombianos, mientras que el resto proviene de otros países de Suda­mérica y Centroamérica. “La economía de Colombia anda muy bien, pero la de Panamá va mejor”, señala Araujo. El auge en la construcción también está siendo impulsado por una práctica en la que los inversionistas compran pisos dentro de torres, lo que mitiga el riesgo para los cons­tructores y provee abundante capital. No obstante, también puede generar excesos en la construcción, lo que con el tiempo perjudi­ca los retornos de los inversionistas debido a los inmuebles desocupados y la caída del al­quiler. “Hubo una compra compulsiva”, expre­sa Simón Hafeitz, socio en la firma Desarrollo Bahía. “Todos sabían que había gente de fue­ra (invirtiendo) en Panamá, así que siguieron adelante” con la construcción, dice. Un ejemplo es la F&F Tower en el distrito bancario del centro de Panamá. Completada en 2012, el edificio de 52 pisos y de 50.000 metros cuadrados se encuentra entre los más impac­tantes de Centroamérica. La firma F&F Proper­ties, de Saúl Faskha, ya vendió todo el edificio, la mitad a panameños, una cuarta parte a venezo­lanos y el resto a inversionistas de otros países. Está arrendado en 62% y los precios de alquiler han caído en hasta 10% desde su apertura. “No estoy preocupado, ya que a los clien­tes les gustan los edificios más nuevos y avanzados”, afirmó Faskha en un e-mail. “Es por eso que estoy en el proceso de construir dos más”. Otros no prevén una recuperación rápi­da del mercado de oficinas. “Hay probable­mente entre siete y 10 años de inventario a las tasas de absorción reportadas”, indica Alex Petrosky, quien supervisa el portafolio de bienes raíces panameños de Inversiones Bahía, de la familia panameña Motta. Un impacto similar podría golpear al merca­do hotelero, donde el auge de construcción ha atraído a varias marcas globales, incluidas Wes­tin y W de Starwood Hotels & Resorts Worldwi­de Inc., y Waldorf-Astoria de Hilton Worldwide Holdings Inc. Algunos propietarios ven con es­peranza las actuales expansiones del centro de convenciones y el aeropuerto internacional. Sin embargo, la pronunciada caída de la ocupación y las tarifas en la capital significa que para varios propietarios de hoteles los cos­tos operativos excederán los ingresos. Proba­blemente pocos hoteles cerrarán, pero algunos podrían ser vendidos a bajos precios. “Unos cuantos serán vendidos”, dice Ra­món Roux, agente de CBRE Group Inc. “Algu­nos están considerando ofertas”. Fuente: laprensa.hn