.: ARGENTINA:Novedades sobre el mercado inmobiliario de Argentina

Qué comprar por US$ 100.000

Pocas veces las noticias sobre el mercado inmobiliario local han sido tantas y tan contradictorias. Hoy preguntar qué está pasando con el precio de las propiedades es dar lugar a dos hipótesis bien diferentes: mientras unos sostienen que el mercado se encuentra absolutamente parado y, por ende, los valores no pueden sino bajar, otros aseguran que la gente no sabe qué hacer con sus ahorros y, aunque los precios se han incrementado considerablemente, sigue invirtiendo en ladrillos.

Como en cualquier otro ámbito, en éste también puede ser útil tratar de confirmar o desechar hipótesis a través del análisis de un caso particular; por ejemplo, intentando saber qué tipo de unidad puede conseguirse en este momento con 100.000 dólares.

Mariano Oppel, presidente de Oppel SA, entiende que hoy con ese dinero “se alcanza un lindo monoambiente a estrenar o un dos ambientes usado, en los sectores más requeridos de Belgrano. Excepcionalmente, corriéndose de barrio y conformándose con un inmueble estándar, existiría también la posibilidad de conseguir un tres ambientes”.

Cualquier dato suele adquirir mayor relevancia si se lo analiza en perspectiva, lo que también suele ayudar a vislumbrar qué pasará en el futuro. Según Oppel, “hace 20 años, en Belgrano, con US$ 100.000 se compraban cinco departamentos de dos ambientes. ¿Por qué hoy ese dinero alcanza para solo uno? Debido a una compleja serie de factores: aumento de precios, devaluación del dólar como moneda e inflación a nivel mundial. Determinar cuál de los factores es el de mayor preponderancia resulta difícil, pero no cabe duda de que cada año que pasa se necesita mayor cantidad de billetes para adquirir los mismos bienes”.

Por eso, el entrevistado afirma de manera contundente que “todo aquel que pueda ahorrar y quiera conservar el poder de compra de su dinero debe invertir en inmuebles, ya que en unos años 100.000 dólares no serán suficientes para comprar un departamento. Como en 2002 y 2008, éstos son los mejores momentos para comprar, cuando todos lo hacen ya es tarde”, concluye Oppel.

Para Jorge Toselli, presidente de JT Inmobiliaria, “los departamentos de dos ambientes son los más buscados del mercado y, en este momento, es posible conseguirlos por 100.000 dólares, siempre y cuando el comprador se asesore con alguien entendido en el tema, que lo ayude a buscar un barrio con buena locomoción y proximidad a centros de educación y entretenimiento; Barrio Norte, Recoleta, Palermo, Belgrano, cumplen con esas condiciones. Una vez elegida la zona es importante dar con una unidad luminosa, ya que otras desventajas edilicias pueden mejorarse a futuro, pero la luz es insoslayable tanto para habitar como para rentar”.

Por este valor, el dos ambientes del que habla Toselli tendría una antigüedad de unos 30 años, unos 40 m2 y no contaría con amenities. “Este tipo de unidades -continúa el titular de JT- se transforman en una suerte de commodity: es muy fácil salir de la inversión cuando se quiere recuperar el dinero. Otra posibilidad es diversificar y con los 100.000 dólares comprar un monoambiente de no más de 30 m2 y una cochera, lo que asegura obtener valores superadores. El ambiente podría ser de unos 15 años, aunque con una construcción de menos calidad que el anterior. Incluso pueden comprarse dos monoambientes, si se opta por zonas más alejadas de las preferencias masivas: Agronomía, Flores, Floresta. Seguramente en estos casos será más trabajoso abandonar la inversión en el momento que se requiera el efectivo.”

Siempre dentro del corredor norte de la ciudad, Manuel Mel, del departamento de ventas de Mel Propiedades, confirma que actualmente, “en Belgrano y Núñez, con 100.000 dólares pueden conseguirse 35 m2 a estrenar en edificios de categoría o 45 m2 usados en PH o por escalera. Pero insiste en destacar que hoy el mercado vive “una transición profunda, una serie de fluctuaciones que provocan situaciones complejas. Hace un año, con 100.000 dólares podían comprarse cuatro cocheras y hoy, tal vez, pueden negociarse cinco; sin embargo, esto no sucede con los departamentos y menos aún con las unidades pequeñas”.

¿Otro dato para tener en cuenta según Mel? “En este contexto, teniendo ahorros en dólares, puede ser conveniente endeudarse en un pozo en pesos con ajuste de la CAC y así lograr un menor desembolso de moneda extranjera.”

Claro que si la Argentina no termina en la General Paz, la Capital no se limita a Recoleta, Palermo, Belgrano. En los últimos años, Urquiza, Caballito, Devoto, Villa Crespo, Villa del Parque y Barracas han multiplicado la oferta de inmuebles, y en algunos casos, como Villa Crespo y Almagro, las posibilidades que ofrecen se han diversificado de manera interesante, con outlets comerciales y nuevos restaurantes y bares, además de la renovación de la avenida Corrientes.

Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, informa: “En estos barrios, con 100.000 dólares las posibilidades son varias. Un ambiente a estrenar en pozo puede rondar los 60.000 dólares y uno terminado, 70.000; los dos ambientes nuevos, en pozo, están en promedio 80.000 dólares y los terminados se consiguen desde 90.000 dólares. En cuanto a los inmuebles usados, dependiendo el valor y la superficie, la diferencia respecto de los inmuebles a estrenar no supera el 15% en las categorías de uno y dos ambientes. Respecto de los tres ambientes la diferencia es mayor; es decir el comprador con 100.000 dólares en mano podrá conseguir uno en un edificio convencional o un PH con patio y bajas expensas, aunque esta última tipología es complicada por la gran demanda”.

REFERENCIAS

Algunos precios para tener en cuenta

1 ambiente a estrenar
Roosevelt 2941, 1° C US$ 82.000
Blanco Encalada 3020, 1° D US$ 85.000
Céspedes 2585, 5° B US$ 85.500
Monroe 2245, 1° B US$ 92.000
Naón 2427, 6° E US$ 95.000
Zapata 228, 1° D $ 386.713