martes, 12 de marzo de 2013

VENEZUELA: Gaceta Oficial 40.115 Clausula Penal Opciones de Compra Venta

Cláusula penal en la opción de compra venta

La parte que demanda primero exigiendo sus derechos obtiene beneficios a su favor

Fuente: MANUEL ALFREDO RODRÍGUEZ| EL UNIVERSAL
Domingo 13 de enero de 2013 12:00 AM
 
En los tribunales es frecuente constatar que los abogados del "optante comprador" denuncian al vendedor del inmueble (apartamento o vivienda) por incumplidor del contrato. El demandante (optante) manifestará que llegado el día de la firma del contrato de venta en la oficina del Registro Inmobiliario, el vendedor no acudió. Se infiere que el vendedor se verá involucrado en un juicio penal por la presunta comisión de un delito: estafa, fraude u otro. Aunado a la demanda a intentar por el optante ya que alegará que le incumplieron el contrato, ésta irá acompañada de una orden judicial de prohibición de venta del inmueble para no permitir que el dueño venda a un tercero y evitar que se complique aún más la situación. Las dos partes (optante y vendedor) pueden ejercer sus derechos a tiempo para protegerse.

Nos preguntan: ¿qué tipo de contrato deberá emplearse a la hora de vender un inmueble? El más usado es el contrato de opción de compra con cláusula penal. Una de las partes (promitente) se obliga, en relación a la otra (optante), a no vender el inmueble de su propiedad a una tercera persona por un tiempo determinado. Mientras corre el plazo, el optante puede ejercer el derecho que le da la opción de compra (pero, no está obligado a ello) esto se traduce en el pago del saldo del precio de la venta.

En la verdadera opción de compra, una sola de las partes es quien se obliga; la otra no asume compromiso contractual. Así lo ha resaltado el más Alto Tribunal de Justicia en Venezuela: cuando del contrato surgen obligaciones recíprocas para quienes lo suscriben, no se trata de una opción sino que, por el contrario, estamos en presencia de un contrato de venta. ¿Qué significa esto?, ¿qué efectos produce un contrato de opción de compra mal redactado? La consecuencia es que el promitente (vendedor) deja de ser dueño del inmueble y pasa a ser acreedor por el saldo del precio pactado. De forma que el optante (comprador) a cambio de haber entregado las arras o pago parcial del precio es considerado por la Ley como el nuevo propietario y podrá demandar en los tribunales el cumplimiento del contrato de venta para consolidar su propiedad.

Cuando el optante entrega las arras al vendedor y luego llega el día de la firma del contrato de compra venta ante la oficina de Registro Inmobiliario y la otra parte no asiste: ambos podrán ejercer sus derechos en los tribunales de la República. Por lo general, la parte que demanda primero exigiendo sus derechos obtiene beneficios a su favor.

Escritorio Jurídico Manuel Alfredo Rodríguez, A.C.

5 comentarios:

  1. Se vencio el contrato en el banco y al dia siguiente me llamo el vendedor solicitando la penalidad de 20.00 Bolivares. Primero no me he negado a comprar y el vencimiento de dicho contrato fue por la tardansa del banco, y en todo caso quien se niega a la venta es el vendedor. Justoavendano@hotmail.com

    ResponderEliminar
  2. Buenas en mi caso el comprador me demando ya que se vencio el plazo y llego tres meses despues del plazo a querer exigir le respetaran el contrato y como no quice me demando por daños y perjuicio, por gasto realizados es decir un total de 230.000,00bs + q cumpliera con el contrato. ymobr@hotmail.com

    ResponderEliminar
  3. De acuerdo a lo que establece la Gaceta toda penalización no debe de exceder el 10% del monto acordado en el documento. Anteriormente antes de salir la gaceta 40115, las penalizaciones eran del 50%. Eso ya no aplica. el monto máximo de penalidad hasta la fecha no puede exceder del 10%.
    Saludos Cordiales desde Agenda Inmobiliariatv

    ResponderEliminar
  4. PERO SI EL VENDEDOR, DEJA DE VENDER PORQUE SEGUN EL SE REVALORIZO SU APTO, QUE DEBO HACER? TENGO DOS NIÑOS PEQUEÑOS!!!

    ResponderEliminar
  5. ademas quiere regresar lo mismo que se le entrego hace dos años de inicial, y si su inmueble de revalorizo imagino que el dinero que yo le di como inicial tambien? por favor ayudenme!!!!

    ResponderEliminar