lunes, 5 de agosto de 2013

VENEZUELA: MERCADO DE ALQUILER

Mercado de alquileres se contrajo 90% en el primer semestre

Conjunto residencial / Dexcy Guédez
Conjunto residencial / Dexcy Guédez
Las leyes que rigen el sector han provocado una depreciación de 72% de las propiedades

El ordenamiento legal aprobado en 2011 ha llevado a una contracción del mercado de alquileres de viviendas de 90% en el primer semestre de 2013, de acuerdo con varias fuentes vinculadas al sector.
La Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas y la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, sancionadas en mayo y noviembre de 2011, respectivamente, han hecho que ese mercado sea prácticamente inexistente, coincidieron Roberto Orta, presidente de la Asociación de Propietarios de Inmuebles Urbanos, y Juan Celis, director del Grupo Convalor, quienes afirmaron que se contrajo 90% en los primeros 6 meses, 20 puntos más que en 2012.
Teresa Borges, abogado inmobiliaria, aseguró que el ordenamiento jurídico ha perjudicado a inquilinos y propietarios y acabó con el mercado de arrendamiento. Se agotaron las opciones para alquiler y al inquilino se le cerraron las posibilidades de negociar la adquisición del inmueble. “Se están alquilando sólo habitaciones en viviendas multifamiliares”, dijo.
Otra fuente, relacionada con el sector y que prefirió el anonimato, indicó que estos desequilibrios han incentivado el mercado negro de alquileres. “El mercado siempre se ajusta”, indicó, y añadió que el problema de la vivienda va más allá del arrendamiento.
“El venezolano perdió la posibilidad de adquirir un inmueble a través del arrendamiento”, aseveró Aquiles Martini, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, al recordar que la Superintendencia Nacional de Viviendas aplica una fórmula para calcular el valor de la vivienda y del alquiler que no considera todos los factores del mercado.
El método fijado en la ley de arrendamiento para el cálculo del canon ha hecho que las propiedades en alquiler pierdan hasta 72% de su valor, dijo Orta. El alquiler es 3% del valor del inmueble, lo que no alcanza para cubrir los gastos para su mantenimiento. De acuerdo con el BCV, la inflación acumulada en la categoría alquiler de viviendas es de 6,5% en el primer semestre.
No hay opciones. La Ley Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas y un oficio de la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia de enero de 2011, que prohíbe los desalojos, paralizaron de momento los juicios inquilinarios. Una vez retomados y luego de haberse fallado a favor del propietario –que son pocos los casos–, la decisión no ha podido ejecutarse ante la escasez de viviendas.
La ley señala que el inquilino puede dejar el inmueble que alquila si tiene garantizado otro. El Gobierno es el que provee un refugio temporal o solución definitiva a la persona afectada por el desalojo y su grupo familiar, si llegara a manifestar no tener un lugar donde vivir.
La situación ha complicado el problema para quienes viven bajo la figura de arrendamiento, porque la oferta privada y pública es muy escasa, concuerdan algunos de los consultados.
En el caso del Gobierno, Aquiles Martini señaló que no hay suficientes apartamentos para comprar o alquilar. “La Misión Vivienda Venezuela ha registrado una desaceleración en la producción de unidades en más de 50% en el primer semestre”, período en el que se han entregado poco más de 50.000 y la meta de todo el año es de 380.000, añadió.
El ordenamiento jurídico, que también incluye la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, truncó los proyectos de inversión en el sector privado que sólo construye desarrollos que ya estaban en marcha al momento de entrar en vigencia las leyes en los últimos tres años.
La creación de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda hizo más engorroso los procedimientos, dijo Orta. Los casos que están en tribunales deben forzosamente ir a un proceso de conciliación ante la Sunavi, luego vuelven al juzgado y el Gobierno es el que se encarga de asignar una vivienda o refugio al inquilino que será desalojado.
“Ningún provecho han obtenido los propietarios tras agotar la vía administrativa y sus procedimientos legales. No han recuperado su inmueble, ni obtenido el canon de arrendamiento, señaló María Elena Navarro, presidente de la Red de Propietarios.
Desequilibrio
Katy Maioli, propietaria de una quinta en Alto Prado, optó por vivir como damnificada en el comedor del que ha sido su vivienda desde hace 47 años, con el fin de recuperarlo. Para pagar los gastos y deudas que generó la enfermedad de su padre, decidió alquilarlo hace 11 años y desde hace 8, fecha de vencimiento del contrato, se enfrenta legalmente con los inquilinos para recobrarla.
Desde hace cuatro meses habita en uno de los salones de la planta baja de su vivienda junto con sus dos sobrinas. Sólo ha salido seis veces, para acudir a los tribunales y a la Sunavi, por temor a que no pueda volver a entrar. Vivió alquilada en El Junquito por varios años esperando recuperar su casa, pero no ha podido.
Los inquilinos no le pagan el arrendamiento desde hace dos años y ella vive de la caridad de los vecinos que le dan desayuno, almuerzo y cena.
El tribunal dictó sentencia a su favor e inadmisible la acción de amparo que solicitó el inquilino, pero aun así no ha podido retomar la vivienda por falta de refugio donde alojar a las personas que están alquiladas.
“Paradójicamente, el inquilino pidió al Estado que lo proteja ante un desalojo. La ley no ampara a ambas partes por igual, no hay equilibrio”, expresó Maioli.

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